Hrvatska udruga stanara i suvlasnika zgrada

ARIANA pita: Moja majka koja živi u zgradi u Malom Lošinju ima problem sa susjedom njihove kupaonice, na plafonu moje mame pojavila se velika vlažna fleka iz koje i kaplje voda s vremena na vrijeme. pozorili smo ih masu puta, obećala je to sanirati, ali do dana današnjeg ništa. Zgrada nema upravitelja i preostaje jedino tužba koja košta. Kome se obratiti?

Hvala (26.6.2007)

Vaš problem je posebno izražen zbog činjenice da nemate upravitelja.Da zgrada ima upravitelja,bila bi osigurana i polica osiguranja bi pokrila troškove otklanjanja kvara (vjerojatno se radi o puknuću cijevi za odvod sanitarnih voda).Ukoliko nužno morate riješiti problem,obratite se općinskom sudu sa zahtjevom za hitno postupanje.Ako problem možete odgodidi do jeseni,slučaj ćete lakše riješavati jer je Grad Mali lošinj odredio upravitelja koji će početi sa radom od mjeseca Rujna.

Mario pita: Više od 10 godina uredno podmirujem obveze zajedničke pričuve. U međuvremenu je bilo i manjih investicija (ulazna vrata, bojanje hodnika). Kako sam prodao stan interesira me da li imam pravo na povrat dijela sredstava zajedničke pričuve. Hvala. (29.5.2007)

čl.90.toč.6 Zakona o vlasništvu i drugvim stvarnim pravima :
-Suvlasnbik koji je otudjio svoj suvlasnički dio nekretnine nema pravo zahtjevati povrat svoga doprinosa u zajedničku pričuvu,nego taj ostaje i dalje u njoj kao doprinos toga suvlasničkog dijela.

AG pita: Može li investitor potpisati ugovor o upravljanju stambenom zgradom prije primopredaje stanova i to na rok od dvije godine, koliko traje garantni rok s jednim upraviteljem (tim činom vlasnicima stanova nije omogućen izbor upravitelja, kao ni rok za izbor), a sve temeljem članka u kupoprodajnom ugovoru koji glasi:

Potpisom ovog ugovora kupac se obvezuje sklopiti i međuvlasnički ugovor s ostalim vlasnicima stanova i poslovnih prostora u zgradi, kao i ugovor s upraviteljem zgrade, s kojem će biti sklopljen ugovor o održavanju i upravljanju zgradom. (28.5.2007)

Ukoliko ste potpisali Ugovor sa navedenom klauzulom , on je za vas obvezujući.Ovakvi ugogovori mogu iumati svoje prednosti.Kupci stanova i drugih prostorija , imaju neposredni kontakt sa prodavateljem i lakše mogu otkloniti eventualne nedostatke u gradnji.Napomionjemo da je zakonom ustanovljena i odgovornost upravitelja ukoliko ne izvrši ugovone obveze.

SS pita: Živimo u stambenoj zgradi sa 18 stambenih jedinica.
Dvojica vlasnika stanova na posljednjem katu zgrade samoinicijativno su zatvorila hodnike koji vode na zajedničke terase te na taj načun onemogućili korištenje prostora terasa ostalim suvlasnicima i hodnike praktično pripojili stanovima.
U jednome je slučaju jasno da nema nikakvog pravnog uporišta te će stanar ta vrata i ukloniti.
No u drugom slučaju stanar (novi) tvrdi da mu je prilikom kupnje stana prezentirana pismena suglasnost koju je prethodni stanar za taj čin dobio od suvlasnika 1989. godine.
Tu suglasnost sada nije u mogućnosti pronaći.
Dopunski problem predstavlja činjenica da je cijela površina terase zbog toga potpuno nedostupna ostalim stanarima.
U stanu su vršene konstrukcijske preinake tako da je jedini pristup terasi kroz stan budući da su zidovi hodnika srušeni čime je prostor hodnika spojen sa stanom.
Ne radi se o pripadku stanu budući da se kroz nekada postojeći hodnik ulazilo i u stan i na terasu.
Što učiniti kako bi svi suvlasnici ponovo dobili mogućnost korištenja prostora terase?
U obzir dolazi i opcija prodaje terase stanaru no kako je vlasnik nekoliko stanova MORH bit će vrlo teško prikupiti suglasnosti svih suvlasnika.
Tko bi u tom slučaju bio nadležan za utvrđivanje fer prodajne cijene?
Unaprijed hvala na odgovorima.

(26.5.2007)

Nitko nema pravo bez suglasnosti svih suvlasnika korstiti zajedničke djelove zgrade kao posebne.Znači oba suvlasnika su bespravno zauzeli zajedničke djelove.
U trenutku otkupa stanova u zgradi , svaki suvlasnik je stekao dirtektno pravo na valsništvo onoga što mu stoji u kupoprodajnom ugovoru , odnosno na ono što je upisano u zemljišne knjige.Svi raniji dokumenti se stavljau vamn snage.Tako ni potvrda iz 1989 nije prenosiva na druge osobe.Ona može biti pravovaljana ukoliko je potvrde svi ostali suvlasnici u zgradi.
Ukoliko osobe koje koriste zajedničke djelove ne žele uspostavu prvobitnog stanja, morate ih prisiliti sudskim putem.

Livio pita: Poštovani

U zgradi gdje stanujem u suterenu zgrade otvoren je lokal koji je iznajmljen od grada kao poslovni prostor.Vlasnik lokala je u fasadi zgrade gdje je bio prozor otvorio vrata, oličio dio fasade u neprimjerenu boju koja odudara od ostatka fasade, nadalje iznad vratiju (dvoja vrata ) postavio je tende, te na fasadu oko lokala postavio sijetleće reklame. Sve to je napravljeno bez da od suvlasnika zgrade traži suglasnost. Mi stanari tražimo da se naše vlasništvo vrati u prvobitno stanje, te u tom smislu tražimo savjet.

S poštovanjem (24.5.2007)

Pravljenje novih otvora,mjenjanje vanjskog izgleda su protuzakonite radnje.Slučaj prijavite građevinskoj inspekciji koja će donijeti riješenje o vraćanju u prvobitno stanje ukoliko predmetni za zahvate nije imao valajnu dozvolu.

n.n. pita: Kako smijeniti predstavnika stanara koji uopće ne radi to što je zadužen?

Konkretnije, doselio sam se 89 godine, od tada do danas nije sazvan niti jedan sastanak, od održavanja zgrade promijenjena je brava na ulaznim vratima i parlafon, kaplje nam voda u sandučiće,također i u stanove jer je u stanu na najgornjem katu potrebna hitna sabnacija.

Molim Vas da što prije odgovorite, te se unaprijed zahvaljujem na odgovoru. (24.5.2007)

Predstavnika suvlasnika biraju i razriješuju suvlasnici izjašnjavanjem. Pravno valjana odluka je ona koju donese nadpolovična većina suvlasnika po suvlasničkom udjelu.Izjašnjavanje se može provesti usmeno na skupu stanara ili ako to nije moguće, može biti pismeno.Pravo izjašnjavanja imaju samo knjižni vlasnici stanova ili drugih posebnih djelova.
Podnesite pismeni zahtjev opstalim suvlasnicima preko predstavnika.Ukoliko predstavnik ne postupi po vašem zahtjevu ,o stanju stana izvjestite građeviunsku inspekciju , a naknadno možete tražiti i odštetu putem suda.Ukoliko predstavnik ne postupi po vašem zahtjevu , zaknski je odgovorana,a ako ni ostali suvlasnici ne prihvate obaveze bit će zajednički odgovorni za posljedice.

GORAN pita: Zanima me kome se obratiti kad poduzeće koje je ovlašteno za održavanje i upravljanje zgrada i njihovo povezano poduzeće za održavanje dizala zavare vrata na zadnjoj etaži zgrad i prezidaju izlaz u podzemnu garažu, te se na nalog o oslobađanju prolaza MUP-a odjela za protupožarnu zaštitu ogluše. I tko je nadležan za kontrolu rada dizala.

hvala (21.5.2007)

Suvlasnici nekretnine (cjele zgrade) međuvlasničkim ugovorom rekuliraju način korištenja i održavanja zgrade. Prema tome , samovoljno mjenjanje namjene i izgleda zgrade je protuzakonito.Za postavljanje bilo kavih pregrada i mjenjanje namjene određenog prostora , potrebna je suglasnost svih suvlasnika i građevinska dozvola
Za kontrolu dizala postoji nekoliko tvrtki u RH.ZIK telefon 012321229(zavod za integralnu kontrolu u zagrebu,TIM telefon 051 626-000 (tehničko ispitivanje i mjjeriteljstvo u Rijeci).

kristijan pita: po članku 93. stavak 4. zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima upravitelj mi je dužan podnijeti račun o poslovanju za svaku godinu..
dali sam ja dužan plaćati zajedničku pričuvu ako to upravitelj ne čini već par godina za redom? (15.5.2007)

Svake godine , najkasnije do 30.06. Upravitelj je dužan podnijeti financijsko izvješčće za proteklu godine.
Vi ste dužni plaćati pričuvu bez obzira na ostale.Postavite samoi sebi pitanje , kako je moguće da imate upravitelja koji ne plaća pričuvu.Savjetujemo da ga razriješite obaveza , i da se protiv istog podnese prijava sa zahtjevom za prisilnu naplatu.

Miljenko pita: Naša zgrada sastoji se od 48 stanova,3 poslovna prostora u prizemlju zgrade, i od 5 garaža. Poslovni prostori imaju zaseban ulaz i kao i svi ostali stanovi imaju svoje vodomjere i svoj priključak struje.Poslovni prostor, frizerski salon ne želi plačati pričuvu zgradi jer nema zajednički ulaz, ne čisti im čistaćica koja čisti zgradu i ne troše zajedničku struju. Molim Vas moje pitanje je da li je taj poslovni prostor dužan plačati pričuvu ili ne sa zakonskog gledišta? Molim Vas takodjer da mi malo obrazložite svoj odgovor. Unaprijed hvala. (15.4.2007)

Ukoliko se poslovni prostor nalazi uzgradi (ima isti krov, nosive zodove i fasadu) vlasnik je dužan plaćati pričuvu bez obzira što ima odvojeni ulaz i djelove infrastrukture.
Zajednička potrošnja struje po pravilu se ne plaća sredstvima pričuve a isto tako ni održavanje čistoće (osim ako takvu odluku nisu donijeli svi suvlasnici).

Dražen pita: Molio bih Vas kao Udrugu da mi objasnite,ako znate,da li i kome odgovara Upravitelj za nekvalitetan nadzor izvedenih radova od strane njegovog ugovornog izvođača radova?!Posljedica je opasnost po život stanara u zgradi...
Srdačan pozdrav i sreću u radu! (15.4.2007)

Upravitelj je odgovoran suvlasnicima i dužan je nadoknaditi sviu štetu koja nastupi zbog neizvršavanja obaveza iz čl.379. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.Ukoliko je upravitelj na temelju svojih ovlasti iz Zakona i Ugovora o upravljanju postupao na način da zbog toga dođe do ugrožavanja ljudi imovine,suvlasnici su dužni pokrenuti postupak pred nadležnim tijelima (sud ,građ.inspekcija i dr.).Suvlasnici mogu odlukom nadpolovične većine otkazati Ugovor o upravljanju , i ovlastiti novog upravitelja za provođenje postupka utvrđivanja odgovornosti prethodnog upravitelja.

Daniela pita: Naša zgrada se sastoji od 11 stanova-suvlasnika.Stan u prizemlju zgrade se je prodao,i novi vlasnik preuređuje stan iz stambenog prostora u poslovni prostor i to bez da je kontaktirao ostale suvlasnike stanova.Čini nam se kao da će to biti zubarska ordinacija sa rentgen kabinetom(vidjeli smo olovne ploče,a novi vlasnik je stomatolog).Da li to može učiniti bez suglasnosti ostalih stanara i kome se možemo obratiti za zaštitu protiv zračenja rentgena?Zahvaljujemo (30.3.2007)

zlatan pita: U prizemlju stambene zgrade je poslovni prostor sa zasebnim ulazom, zasebnim priključkom za vodu i struju. praktički sa zgradom nema ništa osim što je u sklopu nje. Treba li vlasnik tog prostora plačati pričuvu i koliku. hvala. (23.3.2007)

Vlasnik prostora mora plaćati pričuvu za odrtžavanje zajedničkih djelova.Iako ima izdvojenu potrošnju struje i vode,sve ostalo je ostalo zajedničko (krov,fasada i sve ono što je zajedničko u građevinskom smislu.Iako to do sada nije bilo primjenjeno u praksi , može na kraju obračunskog razdoblja tražiti samo oslobađanje od dijela plaćanja troškova za održavanje dizala ako postoji i ne mora sudjelovati u zamjeni vodoinastalacija i elektroinsztalacija u ostalim zajedničkim djelovima zgrade.

MARIO pita: U ZGRADI SA 22 STANA 1 STANAR NE DOZVOLJAVA PRISTUP PLINSKOJ INSTALACIJI U SVOME STANU.ZBOG TOGA SE NE MOŽE ISPITATI INSTALACIJA I OD9.MJ.2006,CIJELA ZGRADA NEMA PLINA.PLINSKI PRIKLJUČAK POSTOJI.KAKO TO RIJEŠITI? (18.3.2007)

Svaki suvlasnik je dužan omogućiti održavanje zajedničke infrastruktute čiji dijelovi prolaze kroz njegov posebni dio.Ukoliko to ne omogući,može se na to prisiliti sudskom odlukom.Ukoliko osoba ne prihvati redovnu sudsku odluku , isti sud može odlučiti o priusilnom provođenju u nazočnosti službenih osoba.Ovdje bi sud trebao ocjeniti da se radi o hitnom postupanju,a sve troškove i eventualnu štetu suvlasnicima je dužan podmiriti okrivljeni.

Goran pita: Poštovanje.
Pišem vam iz Varaždina i zanima me na koji način ste riješili način obračuna toplinske energije u Vašem gradu.
Naime naš distributer iz Varaždina na moj upit o uvođenju kalorimetra nema ništa protiv ali kaže da je problem u odobrenju cijene od Ministarstva za grijanje po jedinici utrošene energije. Pronašao sam na stranicama Vašeg distributera Energo da je on formirao cijenu (fiksnu i onu za potrošnju po očitanju) ali da je ministarstvo (po riječima mog distributera Termoplin iz Varaždina)naložilo da se i dalje plaća po površini stambene jedinice jer cijena nije odobrena. Koliko ima u tome istine i da li plaćate energiju po očitanju, koliko se isplati uvođenje kalorimetra, kolika je ta cijena?
Hvala (14.3.2007)

Predlažemo svim korisnicima tolinske energioje da sačekaju odgovor.Nime još nije dovršen Pravilnik o načinu raspodjele i obračunu troškova za isporučenu toplinsku energijui.Pravilnik priprema HERA,odnosno Ministarstvo gospodarstva rada i poduzetništva-uprava za energetski razvoj.Radi se o vrlo složenom aktu i preporučamo strpljenje i razumjevanje pošto se takav akt po prvi put donosi u ovom obliku.O usvajanju Pravilnika će građani biti obavješteni od resornog ministarsta,moći ćete ga vidjeti i na našoj web-straniciZnači,nemojte žuriti sa ugradnjom razdjeljivača troškova (to nisu kalorimetri) u zgradama.
Do tada će se troškovi toplinske energije plaćati na dosadašnji način.

Ana pita: zanima me ko određuje kome pripada koja drvarnica u zgradi? naime kod kupnje stana dobili smo i drvarnicu koju prijasnji vlasnik nije koristio,te ju je koristio susjed (koji je kao otkupio drvarnicu od bivseg vlasnika stana) te nama dao na koristenju manju koja je prije pripadala njemu. ugovora o kupnji drvarnice izmedju njih dvoje nema nigdje napismeno.kako dobiti ono sto smo platili?hvala! (8.3.2007)

Predpostavljamo da su svi stanovi otkupljeni sa drvarnicama što bi trebalo stajati u kupoprodajnim ugovorima.Ukoliko vaš susjed ne raspolaže sa dokazima da je otkupio dvije drvarnice,dužan vam je jednu ustupiti. Ukoliko mežete doći do povjesne dokumentacije zgrade,tu bi trebali pronaći i podatke koja drvarnica pripada kojem stanu.To će vam, trebati za ostvarivanje prava putem suda, ukolikovam bespravni korisnik istu dragovoljno ne preda.Osoba koja tvrdi da je otkupila drvarnicu od susjeda,dužna je to dokazati pravno-valjanim ugovorom ili vlasničkim listom.

Sanja pita: Poštovani,
živim u zgradi koja na 1. katu ima tri stana čiji vlasnici tu žive preko 30 godina, a u prizemlju poslovni prostor koji dugo nije bio u funkciji. Sada je taj prostor kupila osoba koja, kako smo čuli, želi napraviti salu za svatove u tom prostoru. Zanima me koja su prava nas starih stanara i da li je moguće otvoriti ugostiteljski objekt bez pristanka svih stanara. Hvala. (7.3.2007)

Promjene stanja nekretnine opisane su u čl.82.Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.Bitno je da obratite pozornost na promjene stanja (diranje zajdničkih dijelova i ifrasttukture)koije bi bitno otjecale na stanje cijelog objekta.Za takve zahvate nužna je suglasnost svih suvlasnika

Roland pita: Poštovani,
da li osiguranje pokriva štetu na zidu i stropu sobe nastalu zbog propuštanja vertikalnog kanalizacijskog odvoda(zajednička vertikala) i ako da, kakva je procedura kod prijave?
Srdačan pozdrav! (7.3.2007)

Pravila osiguranja nekretnine su jasna.Sukladno odredbama Ugovora,pokrivaju se štetni događaji koji su uglavnom posljedice lomova,puknuća,požara,posljedice nevremena ili odgovornost od trećih osoba.
Ukoliko šteta nastupi zbog dotrajalosti ili gađevinskih propusta ,sanira se sredstvima pričuve.U vašem slučaju, nužno je utvrditi uzrok.Ukoliko se utvrdi da se radi u puknuću kanalizacijske cijevi kao posljedici fizičkog utjecaja,polica bi trebala pokriti štetu.Ukoliko se utvrdi da je zbog erozije i dotrajalosti cijevi došlo do štete, pokriva se sredstvima pričuve.

dorotea pita: Živim u novoj izgrađenoj zgradi od 14 stanova.Dali stanari(suvlasnivi)potpisivanjem međuvlasničkog ugovora mogu urediti samostalno upravljanje zgradom? :) pozz (22.2.2007)

Sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, suvlasnici biraju upravitelja tako da izaberu između sebe jednog ili nekoliko osoba,a mogu izabrati i drugu fizičku ili pravnu osobu. Iz tog je vidljivo da možete imati svog upravitelja.Međutim , da bi vaš upravitelj imao legoitimitet za zstupanje prema trećim osobama , ipak mora registrirati svoju djelatnbost što znači da mora izvršavti sve zakonom predviđene obveze(registracija kod nadležnog tijel).Ovog trenutka je to prilično velika obaveza koja sa sobom nosi i financijske izdatke pa se postavlja pitanje koliko je to isplativo.
Gledano sa naše pozicije moramo upozoriti na eventualne probleme između suvlasnika gdje se upravitelj iz zgrade , mora postaviti u ulogu pokretača postupaka.Tu se može javiti problem subjektivnog gledanja i linija nezamjeranja susjedu.
U praksi ima situacija gdje suvlasnici sami upravljaju,ali se već pojavio veći broj slučajeva sa opisanim problemima.

Sanja pita: Pozdrav, mene zanima na koji način upravitelj može povećati pričuvu, te kada je na isto povećanje obvezan.Naime, upravitelj moje zgrade povećao je pričuvu još u mjesecu lipnju 2006. godine za nekih tridesetak kuna, a pozanto mi je da stanari drugih zgrada u istom naselju pričuvu nisu povećavali. Isto tako, zanima me na koji način upravitelj mora voditi evidenciju o plaćanju pričuve, budući naš godišnje dostavlja obračune pisane rukom sa naznakom dana uplate i uplaćenog iznosa, a ti obračuni sežu i do 1997. godine. (15.2.2007)

Nijedan upravitelj nema pravo povećanja pričuve bez prvno-valjane odluke nadpolovične većine suvlasnika po suvlasničkom udjelu.
Pruičuva može biti podignuita jedino u slučajevima gdje zgrade imaju prinudnog upravitelja i postoje opravdani razlozi za osiguranje financijskih sredstava radi nužnih zahvata na građevini.

ivona pita: Poštovani, da li u slučaju 3 stanara jedne kuće, većinski vlasnik po kvadraturi ima pravo ne plaćanja pričuve?Odnosno što i kako postupiti u slučaju njegova ne plaćanja, dok ostalih dvoje stanara uredno plačaju svoj mjesečni iznos pričuve?

Unaprijed se zahvaljujem (13.2.2007)

Ako je vaša zgrada u sustavu uporavljanja , svi su dužni plaćati pruičuvu.Svaki suvlasnik može pred naležnim sudom pokrenuti postupak protiv onih koji ne izvršavaju te obveze.
Bilo bi dobro da se javite vašem upravitelju na savjetovanje.

290

291
292

293

NAJČITANIJE

BOLESNE ZGRADE

DJELO PROFESORA MANESTARA

Odluka o kućnom redu - javno savjetovanje

Objavljen je prijedlog pravilnika o donošenju Odluke o kućnom redu!

Savjetovanje na pravnom fakultetu u Rijeci

Potrošačka pitanja

POTROŠAČKA PITANJA

Ostale vijesti i zanimljivosti

140 godina liburnijskih voda

140 godina vodoopskrbe i 120 godina odvodnje liburnijske rivijere.

Zaključci s konferencije o sigurnosti, zaštiti okoiša i energetskoj učinkovitosti

22.rujna 2016. godine u Rijeci je održana konferencija na temu stanovanja. Konferenciju su organizirali Hrvatska udruga stanara i suvlasnika zgrada i Udruga gradova u Republici Hrvatskoj pod pokrovit

Bosch osniva udruženje protiv raka

Komentar

Voda, povod za osnivanje udruge

Zaključak ustavnog suda o Zakonu o energetskoj učinkovitosti

Koliko treba potpisa stanara za obnovu? Ustavni sud ukinuo apsurdno i neprovedivo pravilo

Pitanja i odgovori

I dalje se učestalo ponavljaju ista ili slična pitanja.Molimo da u već objavljenima potražite odgovor na vaše pitanje jer ne stižemo na sva pravodobno odgovoriti

Vodič

Vodič s korisnim savjetima za sigurno, kvalitetno i ekonomično stanovanje

Zbog ubrzanog razvoja događaja vezanih za upravljanje, održavanje i razvijanje ukupnih odnosa u zgradama i zajednici, općenito, objavljujemo cjelokupan sadržaj Vodiča u originalnom izdanju.

NOVA INICIJATIVA

(Objavljeno 27.1.2013)

Nova inicijativa je pokrenuta na nacionalnoj razini i nadamo se da će se konačno pokrenuti ovo značajno društveo pitanje.

INICIJATIVA ZA DONOŠENJE STAMBENOG ZAKONA I IZMJENE U ZAKONU O VLASNIŠTVU I DRUGIM STVARNIM PRAVIMA.Objavljeno na ovom portalu 2009.g.

Udruga stanara i Hrvatsko pravničko društvo Rijeka pokrenuli su inicijativu za donošenje Zakona o stanovanju i promjene u Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. MOLIMO DA PROČITATE DO KRAJA I