Upravljanje zgradama na otoku

23.12.2013

 

Upravljanje zgradama na otocima ima svoje specifičnosti. Udio zgrada sa stalno nastanjenim suvlasnicima iznosi približno 10 %.  Ostale zgrade su uglavnom sa stanovima ili apartmanima za odmor. Vlasnici žive u unutrašnjosti Hrvatske ili u nekoj od   europskih država, a katkad i na drugom kontinentu.

Kako se upravljanje i održavanje provodi u praksi, saznali smo u razgovoru s upraviteljem koji upravlja sa 160 zgrada na otoku Krku, Mariom Novoselovićem, vlasnikom tvrtke MAR-KAT.

 

-Molimo vas, kažite nam kakav je bio početak vašeg upravljanja?

                Početak 2002. je bio prilično kompliciran i naporan,  i dugotrajan iz jednostavnog razloga što smo se za svoj portfelj morali angažirati objekt po objekt jer smo počeli bez i jednog objekta za razliku od tvrtki oformljenih 1998.god. koje su odlukama gradova i općina dodjeljeni kao prinudni upravitelji. Činjenica je da su vlasnici stanova i apartmana uglavnom prisutni u toku turističke sezone, nije jednostavno prikupiti suglasnosti  za sklapanje ugovora o upravljanju. Tako je sa neke zgrade postupak trajao i po nekoliko mjeseci. Bilo je lakše u slučajevima kad je barem jedan suvlasnik  živio u zgradi.

                Činjenica  je da su  vlasnici nekih  posebnih dijelova  stranci ili su imali negativna iskustva po pitanju upravljnja u sredini stalnog stanovanja. I to je bila otegotna okolnost.

-Kako je danas?

                Već smo se dovoljno uhodali, sami suvlasnici objekata kojim upravljamo su i osobe koje nas najviše preporučuju novim suvlasnicima radi sklapanja ugovora i posao se obavlja rutinski bez posebnih poteškoća.

-U čemu su izrazite razlike  u gradovima i općinama na otoku u odnosu na urbane sredine na kopnu?

                Zgrade  na kopnu su uglavnom koncentrirane na užem području i čine urbanu cjelinu. Na otoku su uglavnom rasute . Osim toga radi se o građevinama sa  relativno malim brojem suvlasničkih jedinica. Iz tog razloga  upravljanje i održavanje  zahtjeva i povećane troškove.

                Pošto  su zgrade u  najvećem djelu  godine  nenastanjene, potrebno je vršiti češći nadzor nad njima.

-Kako provodite nadzor?

Redovito obilazimo zgrade barem svaka tri mjeseca a nakon nevremena obavezno. Od velikog broja  nenastanjenih zgrada imamo ključeve radi pregleda zajedničkih dijelova,  a one za koje nemamo ključeve, vršimo vanjski pregled.

-Zašto su  važni obilasci?

                Kao i u nastanjenim zgradama,prisutne su pojave  kvarova na vodovodnim instalacijama , štetnim događajima uslijed elementarnih nepogoda ili provale i boravka  nepoznatih osoba.

-Koji su najčešći oblici šteta?

                Najčešće su problemi uslijed kvarova na vodovodnim instalacijama  u situacijama kad su zime oštre. Dolazi do smrzavanja i pucanja cijevi.

Iako uporno ukazujemo suvlasnicima na nužnost zatvaranja ventila i ispuštanja vode iz sustava, javljaju se neželjeni događaji.  Gdje je to moguće i sami zatvaramo ventile. Problemi se jave prilikom dolaska pojedinaca  preko vikenda. Otvaraju se ventili, a pri odlasku se zaboravi  ponovno zatvoriti.

-Kako rješavate te  probleme?

                Imamo zaposlene stručne osobe i odmah po saznanju za događaj poduzimamo nužne zahvate. U dogovoru sa suvlasnicima možemo u cijelosti sanirati stanje ili čekati da se isti pojave i dalje se postupa u dogovoru sa njima. U svim objektima kojim upravljamo su vidno istaknuti naši podatci te bilo policajci bilo vatrogasci  su upoznati da je najbrži način preko nas doći do suvlasnika radi rješavanja trenutnih problema koji se eventualno dogode.

-Kako se pokrivaju troškovi ?

                Uglavnom se radi o događajima koje pokriva polica osiguranja. Nastojimo preporučiti suvlasnicima na izbor adekvatne police tako da opseg pokrića police osiguranja obuhvati sva rizična područja.

-Kakva je situacija sa plaćanjem pričuve?

                Postoje izvjesni problemi ali kod nas nisu prevelikog obima. Godišnje nam se javi potreba za pokretanje postupka  tek negdje oko 0,5 % slučajeva.  U rijetkim postupcima gdje se sudskim putem  rješava prisilna naplata suvlasnici spoznaju da im se ne isplati  neplaćanje jer u konačnici moraju podmiriti sav dug  sa troškovima postupka.

-Što bi vam olakšao upravljanje  zgradama?

                Određene promjene u Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i donošenje Zakona o stanovanju.  Posebno nam je izražen problem  nedostatka pravne osobnosti zgrada  koje nemaju svoj OIB. I sami znate da sam prije par godina imao ishodovane OIB-e za sve objekte koji su mi tada bili na upravljanju ali sam temeljem zahtjeva porezne uprave morao vratiti iste.  Iz tog razloga  u potpunosti podržavamo vaše prijedloge zakonske promjene koje predlažete.

-Osim vas ima i drugih upravitelja na otoku Krku.

                Da, kod drugih upravitelja ima još izvjestan broj zgrada ali ih ima puno više koje nisu u sustavu upravljanja.

                Svaki upravitelj ima svoj način rada i ako su suvlasnici zadovoljni, nema problema.

                Međutim , često se javljaju problemi u zgradama bez upravitelja.  To je posebno izraženo u slučajevima elementarnih nepogoda.  Javljaju nam se suvlasnici  i traže pomoć . Neki  shvate ozbiljnost situacije i nakon događaja  dolaze i ulaze u sustav upravljanja.  Drugi brzo sve zaborave  i jave se ponovno tek onda kad im se situacija ponovi.


Pripremio: M.J.




NAJČITANIJE

Podatci o dužnicima pričuve

U godišnjoj bilanci upravitelji su dužni upoznati sve suvlasnike o poslovanju zgrade. Između ostalog bilanca mora sadržavati i podatke o dugovanjima poimenično za svakog dužnika.

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada-povjerenstvo

Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja je donijelo Odluku kojm je imenovano povjerenstvo za izradu Nacrta zakona o upravljanju i održavanju zgrada
Zakon o upravljanju i održavanju zgrada-prvi inicijalni sastanak povjerenstva

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada-prvi inicijalni sastanak povjerenstva

Započeo je proces koji bi trebao rezultirai donošenjem Zakonom o upravljanju i odražvanju zgrada.

RAZDJELNICI

Dolazi nova sezona grijanja, i ponovno se otvara pitanje razdjelnik. Zašto su samo kod nas u Hrvatskoj razdjelnici nepoželjni?
Vodič s korisnim savjetima za sigurno, kvalitetno i ekonomično stanovanje

Vodič s korisnim savjetima za sigurno, kvalitetno i ekonomično stanovanje

Zbog ubrzanog razvoja događaja vezanih za upravljanje, održavanje i razvijanje ukupnih odnosa u zgradama i zajednici, općenito, objavljujemo cjelokupan sadržaj Vodiča u originalnom izdanju.


ZAKON O UPRAVLJANJU I ODRŽAVANJU ZGRADA

Više od deset godina ukazujemo na nedorečenost propisa kojima se regulira pitanje upravljanja i održavanja zgrada. Posljedice tog stanja vidljive su svakim danom sve više. Zgrade su u sve lošijem stan

NOVA INICIJATIVA

(Objavljeno 27.1.2013)

Nova inicijativa je pokrenuta na nacionalnoj razini i nadamo se da će se konačno pokrenuti ovo značajno društveo pitanje.

INICIJATIVA ZA DONOŠENJE STAMBENOG ZAKONA I IZMJENE U ZAKONU O VLASNIŠTVU I DRUGIM STVARNIM PRAVIMA.Objavljeno na ovom portalu 2009.g.

Udruga stanara i Hrvatsko pravničko društvo Rijeka pokrenuli su inicijativu za donošenje Zakona o stanovanju i promjene u Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. MOLIMO DA PROČITATE DO KRAJA I

Hrvatska udruga stanara i suvlasnika zgrada koristi kolačiće za pružanje boljeg korisničkog iskustva. Za nastavak korištenja web stranice kliknite na "Slažem se", čime se slažete sa korištenjem kolačića. Slažem se