KOEFICIJENT ZA NAPLATU PRIČUVE

8.11.2009

 

U-III / 68 / 2006

 

Odluka / rješenje:

Odluka o usvajanju ustavne tužbe

 

 



Objave: NN 83/08

Zaključak:
Parnični postupak - plaćanje zajedničke pričuve

 


 


Ustavni sud Republike Hrvatske, u Prvom vijeću za odlučivanje o ustavnim tužbama, u sastavu sudac Aldo Radolović, predsjednik Vijeća, te suci Marko Babić, Mario Kos, Davor Krapac, Duška Šarin i Nevenka Šernhorst, članovi Vijeća, u postupku kojeg je ustavnom tužbom pokrenuo Grad Rijeka, kojeg zastupaju J. P. i D. K., odvjetnice iz R., na sjednici održanoj 18. lipnja 2008., jednoglasno je donio

O D L U K U



I. Ustavna tužba se usvaja.

II. Ukida se presuda Županijskog suda u Rijeci broj: Gž-1234/02-2 od 16. studenoga 2005., te se predmet vraća tom sudu na ponovni postupak.

III. Ova odluka objavit će se u "Narodnim novinama".

O b r a z l o ž e n j e



1. Ustavna tužba podnesena je protiv presude Županijskog suda u Rijeci broj: Gž-1234/02-2 od 16. studenoga 2005., kojom je usvojena žalba tužitelja, R. S. d.o.o. (upravitelja zgrade u R., K. 8), i preinačena prvostupanjska presuda Općinskog suda u Rijeci broj: P-4730/00 od 13. ožujka 2002.

Navedenom drugostupanjskom presudom usvojen je (prvobitno odbijen) zahtjev tužitelja i naloženo podnositelju ustavne tužbe (tuženiku u sporu), kao vlasniku poslovnog prostora u zgradi u R., K. 8, odnosno jednom od suvlasnika navedene zgrade, platiti određeni novčani iznos s pripadajućim zakonskim zateznim kamatama, na ime neplaćenog dijela iznosa zajedničke pričuve po višem korektivnom koeficijentu od onoga kojeg u istoj zgradi plaćaju suvlasnici - vlasnici stambenih prostora.

2. U ustavnoj tužbi podnositelj ističe povredu ustavnog prava na jednakost pred zakonom, zajamčenog odredbom članka 14. stavka 2. Ustava, do koje je, kako smatra, došlo zbog pogrešne primjene odredaba Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ("Narodne novine" broj 91/96., 73/00., 114/01., 77/06. i 141/06., u daljnjem tekstu: ZV) odnosno odredaba Zakona o obveznim odnosima ("Narodne novine" broj 53/91., 73/91., 111/93., 3/94., 107/95., 7/96., 91/96. i 112/99., u daljnjem tekstu: ZOO).

Podnositelj se protivi stajalištu drugostupanjskog suda, prema kojem bi podnositelj bio dužan, sukladno međuvlasničkom ugovoru, plaćati zajedničku pričuvu obračunatu uz primjenu višeg korektivnog koeficijenta za poslovni prostor (1,50) od onog koji se primjenjuje kod obračuna pričuve za vlasnike stambenog prostora (1,00). Navedeno stajalište detaljno obrazlaže, u bitnome, sljedećim razlozima:

Prije svega ističe nespornu činjenicu, a koju je drugostupanjski sud, kako smatra, zanemario, da se radi o zgradi koja nije etažirana to jest u njoj nisu utvrđene vrijednosti posebnih dijelova, niti udio svakog od suvlasnika na zajedničkim dijelovima zgrade i u troškovima upravljanja zgradom, pa stoga nisu ispunjene pretpostavke za primjenu zakonskih odredaba koje je drugostupanjski sud primijenio - članaka 88., 89. i 90. ZV-a, već su za konkretnu situaciju mjerodavne odredbe članaka 374., 375. i 381. ZV-a.

Podnositelj drži da ga međuvlasnički ugovor od 16. prosinca 1997., kojeg nije potpisao, a kod činjenice da se radi o neetažiranoj zgradi, ne obvezuje, a napose ga ne mogu obvezivati odredbe tog ugovora (one o "ključu" raspodjele troškova upravljanja zgradom - članci 15. i 19. međuvlasničkog ugovora) koje su izravno suprotne kogentnim zakonskim normama, te su, kao takve ništave u smislu članka 103. ZOO-a. Stoga je sud na ništavost tih ugovornih odredaba imao paziti po službenoj dužnosti, umjesto što je u obrazloženju osporene presude naveo kako je podnositelj mogao zahtijevati, ali nije, utvrđenje ništavosti odnosno poništenje spornih odredaba međuvlasničkog ugovora.

Konačno, podnositelj smatra i da upravitelj zgrade, R. S. d.o.o., nije aktivno legitimiran, to jest ne može nastupati u ovoj pravnoj stvari kao tužitelj, u svoje ime i za svoj račun, jer to ovlaštenje pripada samo suvlasnicima, pa je već iz tog razloga tužba trebala biti odbijena.

Podnositelj predlaže ukidanje osporene drugostupanjske presude.


Ustavna tužba je osnovana.


3. Prema odredbi članka 62. stavka 1. Ustavnog zakona o Ustavnom sudu Republike Hrvatske ("Narodne novine" broj 99/99., 29/02. i 49/02. - pročišćeni tekst, u daljnjem tekstu: Ustavni zakon), svatko može podnijeti Ustavnom sudu ustavnu tužbu ako smatra da mu je pojedinačnim aktom tijela državne vlasti, tijela jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave ili pravne osobe s javnim ovlastima, kojim je odlučeno o njegovim pravima i obvezama ili o sumnji ili optužbi zbog kažnjivog djela, povrijeđeno ljudsko pravo ili temeljna sloboda zajamčena Ustavom.

Ustavni sud u postupku u povodu ustavne tužbe, u granicama zahtjeva istaknutog u ustavnoj tužbi, utvrđuje je li u postupku odlučivanja o pravima i obvezama podnositelju povrijeđeno ustavno pravo, pri čemu se, u pravilu, ne upušta u pitanje jesu li sudovi pravilno i potpuno utvrdili činjenično stanje i ocijenili dokaze. Za Ustavni sud relevantne su samo one činjenice od čijeg postojanja ovisi ocjena o povredi ustavnog prava.

4. Uvidom u prvostupanjsku presudu Općinskog suda u Rijeci broj: P-4730/00 od 13. ožujka 2002., kojom je tužbeni zahtjev tužitelja R. S. d.o.o., kao upravitelja zgrade, bio odbijen, Ustavni sud je utvrdio da je taj sud svoju presudu utemeljio na činjenici da zgrada nije etažirana, da nije utvrđena vrijednost posebnih dijelova zgrade i da je tuženik (podnositelj) podmirio iznos zajedničke pričuve u visini koja odgovara njegovom udjelu u troškovima upravljanja zgradom (s obzirom na vlasništvo određenog dijela korisne površine), sukladno članku 381. ZV-a. Prvostupanjski sud je izrazio pravno stajalište da međuvlasnički ugovor u tim okolnostima ne može obvezivati suvlasnike iznad odnosno suprotno od onoga što u tom pogledu propisuje članak 381. ZV-a.

Osporenom drugostupanjskom presudom izraženo je oprečno stajalište, prema kojem odredbe međuvlasničkog ugovora, potpisanog po suvlasnicima čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine, obvezuju i one suvlasnike koji ugovor nisu potpisali (članak 375. stavak 3. ZV-a). Pritom svaki suvlasnik može od suda, u odgovarajućem postupku, zahtijevati da utvrdi odgovara li način raspodjele troškova suvlasničkim dijelovima, da odluči je li valjana odluka suvlasnika kojom je određen drugačiji način raspodjele troškova u svezi s onim dijelovima nekretnine koji nisu svima podjednako korisni, kao i da utvrdi primjereno povećanje ili smanjenje pričuve koju je odredila većina, uzimajući u obzir i imovinsko stanje pojedinih suvlasnika (članci 88. i 89. ZV-a).

5. Odredbe članaka 88. i 89. ZV-a sistematizirane su u 3. dijelu tog Zakona ("Pravo vlasništva"), u glavi 4. ("Vlasništvo posebnih dijelova nekretnine"), u odjeljku 4. ("Izvršavanje ovlasti glede cijele nekretnine"), i glase:

Članak 88.

Svaki suvlasnik nekretnine ovlašten je, neovisno o ostalima, zahtijevati od suda da svojom odlukom odredi:

- rok u kojem se treba obaviti neki od poslova iz članka 86. ovoga Zakona, o kojem je većinom glasova donesena odluka,
- stvaranje primjerene zajedničke pričuve ili primjereno povećavanje, odnosno smanjivanje te pričuve koju je odredila većina, prema pravilu da pri određivanju pričuve i doprinosa u nju treba, osim o predvidivim troškovima, voditi računa i o imovinskom stanju svih suvlasnika,
- da se tom suvlasniku, ako bi mu bilo nemoguće odmah platiti dio troškova nekoga posla održavanja cijele nekretnine koji se javlja u vremenskim razmacima duljim od jedne godine, a nije pokriven pričuvom, dopušta da plati u mjesečnim obrocima u razdoblju ne dužem od deset godina, uz osiguranje osnivanjem hipoteke na njegovu suvlasničkom dijelu, s uobičajenim kamatama na dug osiguran hipotekom,
- zaključenje primjerenoga osiguranja od požara ili od odgovornosti trećim osobama,
- postavljanje zajedničkoga upravitelja, ili smjenjivanje upravitelja koji grubo zanemaruje svoje dužnosti,
- ukidanje ili izmjenu onih odredaba kućnoga reda koje je donijela većina, ako one vrijeđaju takve interese toga suvlasnika koji zaslužuju zaštitu, ili bi njihovo izvršavanje bilo nepravedno zahtijevati od njega,
- otkazivanje ugovora o najmu jednoga mjesta u zajedničkoj garaži ili parkiralištu zbog potreba toga suvlasnika, ali to samo ako je on ujedno i vlasnik posebnoga dijela zgrade.

Članak 89.

(1) Troškove za održavanje i za poboljšavanje nekretnine snose svi suvlasnici nekretnine razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno.

(2) Doprinose za zajedničku pričuvu radi pokrića troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova snose svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno.

(3) Suvlasnici mogu odrediti drukčiji ključ raspodjele troškova i doprinosa zajedničkoj pričuvi nego u stavku 1. i 2. ovoga članka, i to:

- odlukom većine suvlasničkih dijelova, kad je riječ o troškovima za održavanje onih uređaja nekretnine koji nisu u podjednakom omjeru korisni svim suvlasnicima, kao što su troškovi za dizalo, centralno grijanje i dr., ako takvu odluku opravdavaju različite mogućnosti pojedinih suvlasnika da te uređaje rabe i nemogućnost utvrđivanja stvarnoga potroška svakoga pojedinoga suvlasnika,
- suglasnom odlukom svih suvlasnika, u pisanom obliku, glede svih ostalih troškova za održavanje i poboljšavanje nekretnine te doprinosa zajedničkoj pričuvi.

(4) Svaki suvlasnik može zahtijevati od suda da utvrdi odgovara li način raspodjele troškova pravilu iz stavka 1., odnosno stavka 2. ovoga članka i je li valjana odluka iz stavka 3. ovoga članka, a kad nema valjane odluke o raspodjeli troškova za održavanje onih uređaja nekretnine koji nisu u podjednakom omjeru korisni svim suvlasnicima, da po pravednoj ocjeni utvrdi ključ za raspodjelu troškova s obzirom na različitu mogućnost uporabe tih uređaja.

(5) Odredbe suvlasnika o ključu raspodjele troškova iz stavka 3. ovoga članka, ako su potpisi suvlasnika javno ovjerovljeni, kao i pravomoćne odluke suda koji je utvrdio ključ raspodjele troškova po pravednoj ocjeni, zabilježit će se na zahtjev u zemljišnoj knjizi.

(6) Ako troškovi za nekretninu budu podmireni iz zajedničke pričuve u skladu s njezinom namjenom, oni se neće dijeliti na suvlasnike koji su uplatili svoje doprinose u tu pričuvu.

5.1. Odredbom članka 374. stavka 1. ZV-a, koja je sistematizirana u glavi 3. prijelaznih i završnih odredaba ZV-a ("Izvršavanje ovlasti glede cijele nekretnine u prijelaznom razdoblju"), propisano je da se odredbama te glave uređuju međusobni odnosi suvlasnika dok oni svoje odnose ne urede sukladno odredbama glave 4. trećeg dijela ZV-a. Stavkom 2. iste zakonske odredbe propisano je da se, iznimno, na suvlasničke odnose uređene u glavi 3. prijelaznih i završnih odredaba ZV-a primjenjuju odredbe članaka 91. i 92. glave 4. trećeg dijela ZV-a.

5.2. Odredbom članka 375. stavka 3. ZV-a, koja se u cjelini odnosi na bitne sastojke i pravne učinke međuvlasničkog ugovora, a sistematizirana je također u glavi 3. prijelaznih i završnih odredaba ZV-a, propisano je:

(3) Odluke koje proizlaze iz međuvlasničkoga ugovora obvezuju sve suvlasnike ako je ugovor sklopila većina suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine.

5.3. Odredbom članka 381. ZV-a, koja je sistematizirana također među istim prijelaznim i završnim odredbama ZV-a, propisano je:

Dok se ne utvrde vrijednosti posebnih dijelova nekretnine, udio vlasnika posebnog dijela nekretnine u troškovima upravljanja odredit će se na način da visina udjela odgovara udjelu korisne površine stana ili druge samostalne prostorije koja je u njegovu vlasništvu, prema zbroju korisnih površina svih stanova i drugih samostalnih prostorija u nekretnini.

6. U konkretnom slučaju, u provedenom parničnom postupku nesporna je bila činjenica da je riječ o zgradi u kojoj vrijednost posebnih dijelova nekretnine nije utvrđena odnosno u kojoj međusobni odnosi suvlasnika (još) nisu uređeni sukladno odredbama glave 4. trećeg dijela ZV-a.

Slijedom te nesporne činjenice, za konkretan je slučaj mjerodavan pravni režim prijelaznih i završnih odredaba ZV-a, to jest (u pogledu suvlasničkih ovlasti na cijeloj nekretnini) pravni režim sadržan u odredbama članaka 374. do uključivo 387. ZV-a.

Pritom valja osobito naglasiti činjenicu da je (kako je već navedeno u točki 5.1. ovog obrazloženja) člankom 374. stavkom 2. ZV-a čak i izrijekom isključena (uz iznimku članaka 91. i 92.) primjena odredaba 3. dijela glave 4. ZV-a. Neprimjenjivanje se, prema tome, nedvojbeno odnosi i na odredbe članaka 88. i 89. ZV-a, koje je drugostupanjski sud, naprotiv, primijenio i pritom nije izložio nikakve razloge za primjenu prava čija je primjena zakonom izričito isključena.

Drugostupanjski se je sud, nadalje, pozvao na odredbu članka 375. stavka 3. ZV-a (kojom je propisano djelovanje erga omnes odluke većine suvlasnika čiji suvlasnički dijelovi čine više od polovice vrijednosti svih posebnih dijelova nekretnine - točka 5.2. ovog obrazloženja). U toj je zakonskoj odredbi upravo riječ o veličini koja, kod neetažiranih zgrada, nije utvrđena ("polovica vrijednosti svih posebnih dijelova"), a čija neodređenost i jest razlogom propisivanja posebnog prijelaznog pravnog režima. Stoga je, prema ocjeni Ustavnog suda, drugostupanjski sud propustio navedenu (mjerodavnu) odredbu protumačiti u odnosu na smisao i dosege prijelaznog pravnog režima, te u odnosu na sadržaj odredbe članka 381. ZV-a (točka 5.3. ovog obrazloženja), koja je također očigledno mjerodavna, ali je drugostupanjski sud uopće nije uzeo u obzir niti naveo za to kakve razloge.

7. Ocjenjujući razloge ustavne tužbe sa stajališta članka 14. stavka 2. Ustava, Ustavni sud je utvrdio da se pravna stajališta navedena u osporenoj drugostupanjskoj presudi ne zasnivaju na primjeni mjerodavnog materijalnog prava odnosno da ta presuda ne sadrži razloge iz kojih bi proizlazila ustavnopravna prihvatljivost tumačenja mjerodavnog prava.

Ustavni sud utvrđuje da nadležni drugostupanjski sud, polazeći od činjeničnog stanja utvrđenog u provedenom postupku, nije valjano obrazložio svoja stajališta iznesena u osporenoj presudi, pa je dvojbeno nisu li ta stajališta posljedica proizvoljnog tumačenja i primjene materijalnog prava.

Ustavni sud je iz navedenih razloga utvrdio da podnositelju ustavne tužbe nije osigurana jednakost pred zakonom, zajamčena člankom 14. stavkom 2. Ustava.

8. Slijedom izloženog, a na temelju odredaba članaka 73. i 76. stavka 1. Ustavnog zakona, donesena je odluka kao u točkama I. i II. izreke.

9. Objava odluke (točka III. izreke) temelji se na odredbi članka 29. Ustavnog zakona.

USTAVNI SUD REPUBLIKE HRVATSKE


Broj: U-III-68/2006
Zagreb, 18. lipnja 2008.

PREDSJEDNIK VIJEĆA
dr. sc. Aldo Radolović, v. r.




NAJČITANIJE

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada-povjerenstvo

Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja je donijelo Odluku kojm je imenovano povjerenstvo za izradu Nacrta zakona o upravljanju i održavanju zgrada
Zakon o upravljanju i održavanju zgrada-prvi inicijalni sastanak povjerenstva

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada-prvi inicijalni sastanak povjerenstva

Započeo je proces koji bi trebao rezultirai donošenjem Zakonom o upravljanju i odražvanju zgrada.

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada- imenovano povjerestvo

Dočekali smo i taj trenutak da se krene u pripremu i donošenje zakona kojim će se regulirati pitanja koja nisu obuhvaćena u prethodnoj zakonskoj regulativi

RAZDJELNICI

Dolazi nova sezona grijanja, i ponovno se otvara pitanje razdjelnik. Zašto su samo kod nas u Hrvatskoj razdjelnici nepoželjni?
Vodič s korisnim savjetima za sigurno, kvalitetno i ekonomično stanovanje

Vodič s korisnim savjetima za sigurno, kvalitetno i ekonomično stanovanje

Zbog ubrzanog razvoja događaja vezanih za upravljanje, održavanje i razvijanje ukupnih odnosa u zgradama i zajednici, općenito, objavljujemo cjelokupan sadržaj Vodiča u originalnom izdanju.


Hrvatska udruga stanara i suvlasnika zgrada koristi kolačiće za pružanje boljeg korisničkog iskustva. Za nastavak korištenja web stranice kliknite na "Slažem se", čime se slažete sa korištenjem kolačića. Slažem se