INICIJATIVA ZA DONOŠENJE STAMBENOG ZAKONA I IZMJENE U ZAKONU O VLASNIŠTVU I DRUGIM STVARNIM PRAVIMA.Objavljeno na ovom portalu 2009.g.

15.4.2009

UDRUGA STANARA-SUVLASNIKA STAMBENIH ZGRADA

51000 Rijeka, Hegedušićeva 5a, Tel/fax. (051)684-632; info@udruga-stanara.hr

WEB . www.udruga-stanara.hr.M.B. 178474     Žiro račun : 2488001-1100112447

i

HRVATSKO PRAVNIČKO DRUŠTVO-RIJEKA

51000 Rijeka, Hahlić 6, Tel. (051)353-011; Fax (051)430-478; sanja.plander@energo.hr

MBS 3775895     Žiro račun: 2402006-1100138965

VLADI REPUBLIKE HRVATSKE

-Odboru za zakonodavstvo

SAVEZU ŽUPANIJA U  RH

UDRUZI GRADOVA  I OPĆINA  U RH -Predsjedniku

PARLAMENTARNIM STRANKAMA-svima

PREDMET: 

Upravljanje i održavanje stambenih zgrada i odnosi u urbanoj sredini; 

Prosudba stanja i inicijativa za donošenje Zakona

              Poštovani,

            Proteklo je deset godina od stupanja na snagu Uredbe o održavanju stambenih zgrada i Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

U praksi je  uočeno da se navedenim propisima nije na adekvatan način reguliralo upravljanje i održavanje stambenih zgrada, a u bitnom nisu unaprijeđeni odnosi stanovanja u urbanim sredinama i da na postojeće stanje radi zaštite sigurnosti svih građana, korisnika stambenih prostora moramo djelovati što prije donošenjem posebnih propisa i stalnom edukacijom građana putem javnih tribina. Tragični slučaj u Puli gdje je zbog požara na motociklu došlo do posljedica s ljudskim žrtvama samo je povod da se ovim pismom ukaže na složenost problema. Požari, urušavanja, erozije, nemar, neispravna infrastruktura u stambenim zgradama samo su dio naše svakodnevice. Zgrade, osim za stanovanje, služe i za druge nenamjenske potrebe čime se uvelike narušavaju odnosi i remeti normalan život suvlasnika i često ugrožava i njihova sigurnost. Financijska sredstva se uglavnom troše na otklanjanje posljedica štetnih događaja, a izostaje ulaganje u kvalitetniji život i odnose u urbanoj sredini (npr. primjene novih znanstvenih i tehničkih dostignuća, energetske sigurnosti i učinkovitosti i slično).

Krajem 2007.godine u zajedničkoj inicijativi Udruge stanara i Hrvatskog pravničkog društva u Rijeci, uz suradnju i potporu Primorsko-goranske županije i Grada Rijeke, organiziran je okrugli stol na temu «Primjena propisa vezanih za održivi razvoj urbane sredine». Skupu su bili nazočni svi relevantni čimbenici održivog razvoja i života u urbanoj sredini: predstavnici  Primorsko-goranske županije, Pravnog fakulteta Sveučilišta u Rijeci, Županijskog i Općinskog državnog odvjetništva u Rijeci, MUP-a RH - Policijske uprave primorsko-goranske u Rijeci, Vatrogasne zajednice PGŽ, Zavoda za nastavno zdravstno PGŽ, Ureda državne uprave - Sanitarne i veterinarske inspekcije, Županijskog odjela za zdravstvo i socijalnu skrb, predstavnici Upravitelja stambenih zgrada, veći broj predstavnika gradova i općina  PGŽ i drugi).

Opći zaključak organizatora i učesnika je sustavni problem primjene valjanih propisa. Izdvajamo nekoliko  razloga zbog kojih su učesnici skupa zauzeli stav da je neophodna izmjena postojećeg stanja. 

U praksi je uočena niska razinu svijesti velikog dijela vlasnika stanova (suvlasnika stambenih zgrada) koji još uvijek očekuju da će netko drugi umjesto nih riješavati elementarna pitanja vezana za održavanje stambenih zgrada. Zanemaruje se zakonska obveza sudjelovanja u upravljanju i održavanju zgradama, izbjegava se preuzimanje obveza glede upravljanja zgrada, posebice predstavnika stanara, već se pogrešno očekuje društvena briga o zgradama, iako su vlasnici i suvlasnici prostora, kao i korisnici dobro upoznati s uvjetima i prilikama slobodnog raspolaganja nekretnonom po postojećim tržišnim uvjetima.

Akti koje donose suvlasnici i vlasnici u okviru svojih zajednica nisu u dovoljno kvalitetni i obuhvatni. Međuvlasnički ugovori su  u najvećem broju slučajeva opća nepoznanica za suvlasnike, od kojih je veći broj potpisao tzv. «liste suglasnosti» i pogrešno smatraju da su time potpisali međuvlasničke ugovore. Zakonskim odredbama, a često niti podzakonskim aktima nisu jasno i

                                                           2

konkretno predviđena pravila ponašanja  i prava i obveze kojima se nesmetano omogućava postupanje službenih osoba u slučajevima predviđenim zakonskim propisima.

Ugovori o upravljanju su formalni, jednoobrazni akti koji zadovoljavaju formu, ali ne i potrebe koje se riješavaju kroz  naloge i ovlasti upraviteljima za kvalitetno upravljanje zgradama.

Vrlo mali broj suvlasničkih zajednica ili stambenih zgrada ne posjeduju Odluku o kućnom redu kojima bi se jasnije utvrdila pravila ponašanja unutar stamene jedinice. Iz tog razloga danas u  zgradamo osim stanara i pripadajućih elemenata zgrada mogu vidjet i prijevozna sredstva u hodnicima – razni motocikli, skuteri,,opasne i lako zapaljive, toksične i eksplozivne tvari i predmeti.Upotrebljava se razna oprema i alati,  a da se pritom ne poštuju  ni pisana ni običajna pravila glede sigurnosti i zdravlja građana.

Ocjena je sudionika ovog skupa da bi Odluka o kućnom redu trebala značiti nadopunu Odluke o komunalnom redu kojom se reguliraju odnosi  na javnim prostorima. Snaga Odluke o komunalnom redu doseže do ulaznih vrata u stambene zgrade. Odlukom o kućnom redu i donošenjem posebnog Zakona o stanovanju stvaraju se i preduvjeti za brzo i efikasno postupanje tijela i službi u zgradama kada sukladno zakonskim propisima provode mjere sigurnosti ljudi i imovine, zaštite zdravlja ,nadzora uporabljivosti građevine i dr., što zbog nedostatne pravne regulative sada nisu u mogućnosti.

Posebno su uočeni problemi koji se javljaju glede upravljanja stambenim zgradama i osoba upravitelja. Zakonom je predviđeno da suvlasnici u zgradi upravitelja biraju između sebe ili mogu za upravitelja izabrati neku drugu pravnu ili fizičku osobu.Ta odredba je dovela do činjenice da danas imamo upravitelje stambenih zgrada svih profila zanimanja, od prodavača, krojača, mehaničara, zidara, ekonomista, inženjera itd., a mnogima je to sporedna djelatnost. Osim manjeg broja pravnih osoba, isključivo orijentiranih na program upravljanja i održavanja zgrada,najveći dio ne raspolaže s kvalificiranim kadrovima nužnim za tu vrstu djelatnosti. Evidentno je da nigdje u zakonskim, niti podzakonskim aktima nije propisana obveza vođenja registra upravitelja stambenih zgrada koji bi mogli biti velika pomoć državnim tijelima u mnogim poslovima koji su temeljem zakona ovlašteni obavljati u stambenim zgradama ili stanarima, iz čega bi mogli zaključiti da nedostaje kvalitetnija poveznice između nužnih subjekata  za održivi razvoj urbane sredine, a posebice za promicanje i zaštitu javnog interesa te zdravlja i sigurnosti građana. U posljednje vrijeme je sve više izražen problem zgrada bez upravitelja. Izvjestan broj je iz neutvrđenih razloga ostao bez upravitelja, a izgrađen je i veliki broj novih višestambenih objekata. U nekim manjim mjestima uopće nema organiziranog upravljanja zgradama. Neuređeni odnosi imaju za posljedicu i nemogućnost kvalitenih mjera od javnog značaja, nisu osnovana tijela za nadzor zaštite javnog interesa što je u većini zemalja Europske unije regulirano Zakonom o stanovanju i stambenim inspektorima kao izvršiteljima.

Udruga stanara-suvlasnika stambenih zgrada u suradnji sa Hrvatskim pravničkim društvom-Rijeka, Primorsko goranskom županijom, Gradom Rijeka, Policijskom upravom primorsko-goranskom u Rijeci, Vatrogasnom zajednicom PGŽ, Zavodom za nastavno zdravstvo, Sanitarnom inspekcijom, Veterinarskom inspekcijom pripremila je ogledni primjerak «Odluke o kućnom redu» koji je prezentirala na javnim skupovima. Pošto se radi o aktu koji donose suvlasnici zgrada, ogledni primjerak bi trebao poslužiti za izradu i provođenje pravila ponašanja unutar zgrada. Odluku o kućnom redu su dužni donijeti suvlasnici. Pravovaljana je kad je usklađena s postojećima zakonskim propisima i prihvaćena od nadpolovične većina suvlasnika po udjelu u vlasništvu zgrade. U suradnji sa Primorsko-goranskom županijom  i jedinacama lokalne samouprave naše dvije Udruge provode edukaciju i prezentaciju iste Odluke predstavnicima stanara i upraviteljima zgrada, kao i svim zainteresiranim građanima.

Udruga stanara i Hrvatsko pravničko društvo-Rijeka predlažu da naslovljeni  subjekti  sagledaju problematiku i da se pokrene inicijativa za određene izmjene u postojećim zakonskim propisima (naročito u Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima), te sukladno praksi u razvijenim zemljama Europske Unije donese poseban «Zakon o stanovanju». Time bi se osigurao  učinkovitiji nadzor nad ispunjenjem obveza radi očuvanja uporabljivosti građevina i doprinese ukupnom održivom razvoju urbane sredine,a ujedno zaštitio javni interes, a posebno i najvažnije interes i sigurnost građana koji koriste stambene prostore i u njima žive. Nužnost uspostave reguliranih odnosa na pojedinim područjima upravljanja i održavanja zgrada dodatno zahtijevaju i novi uvjeti i potrebe za racionalnim raspolaganjem energijom i mogućim globalnim klimatskim i drugim promjenama koje zbog nedostatka postojećih propisa, ako što smo već i uočili, mogu imati teške posljedice za sigurnost i život građana.

                                                           3

Kvalitetni nadzor  nad provođenjem obveza je ujedno i prevencija koja garantira da se neće čekati na nastupanje šteta koje imaju izravni udar na život i standard građana, jer je otklanjanje posljedica daleko skuplje nego pravodobni, preventivni zahvati.

Slijedom iznijetog, upućujemo ovu inicijativu uz nadu da ćete prepoznati sve ove probleme u svojim stambenim prostorima i zajednicama i podržati inicijativu donošenja posebnog Zakona o stanovanju u kojem ćemo svi zajedno dati svoj doprinos da život u našoj sredini sutra bude sigurniji, kvalitetniji i ljepši nego do sada.

Unaprijed zahvaljujemo na Vašoj potpori.

UDRUGA STANARA SUVLASNIKA                   HRVATSKO PRAVNIČKO DRUŠTVO

STAMBENIH ZGRADA RIJEKA                                                   RIJEKA

        Predsjednica                                                                         Predsjednica

     Odinea Martinis                                                            Senka  Šubat, dipl. iur.