ZAKLJUČCI 2011.

ZAKLJUČCI

1.Pokrenuti inicijativu za donošenje Zakona o stanovanju Republike Hrvatske,

2.Dostaviti poruku Vladi Republike Hrvatske o nužnosti rješavanja statusa zaštićenih najmoprimaca, i ostalih neriješenih vlasničkih odnosa u zgradama,

3.Intenzivirati program Koordinacije udruga stanara  po kojem će se provoditi edukacija, informiranje i savjetovanje građana,

4. Pripremati i provoditi  program poticanja  na ulaganje u održavanje i obnovu stambenih zgrada sa posebnim naglaskom na zaštitu okoliša i energetsku učinkovitost.

AD/1

Zakonom o stanovanju je potrebno  regulirati slijedeća pitanja:

-razdvajanje pravne regulative  stvarnih prava i reguliranje obveza od javnog interesa na području održavanja i upravljanja stambenih zgrada,

(Zakon o stanovanju bi u osnovi trebao imati zadaću zaštite javnog interesa i uporište za postupanje odgovornih osoba  u sustavu upravljanja zgradama)

-Nadzor nad provedbom obvezujućih zakonskih propisa  radi zaštite javnih interesa,

Činjenica je da je gotovo sve područje  odnosa u u zajednici regulirano kvalitetnim Zakonima. Međutim, provedba zakonskih odredbi nije pod adekvatnim nadzorom, i po istima se postupa tek kad nastupe štetne posljedice.

-Jasnije definirati aktivnu legitimaciju upravitelja zgrada,

            Upravitelj stambenih zgrada je  nova kategorija predviđena Zakonom o vlasništvu i stvarnim pravima. Međutim, u praksi se pokazalo da je gotovo nemoguće u potpunosti zadovoljiti uvjete za aktivnu legitimaciju istih za veći dio pravnih poslova u ime i za račun suvlasnika, odnosno za izvršenje obaveza zaštite javnog interesa u društvenoj zajednici.

-Dati zgradi ograničenu javnu osobnost, (ius stanndi in iuditio)

Obveze uzajamnih odnosa u suvlasničkoj zajednici se temelje na zajedničkoj potrebi osiguranja sredstava  pričuve, kreditne osobnosti, pravnog zastupanja  i dr. Zbog neadekvatno reguliranog tog pitanja, izvjestan broj suvlasnika uspješno izbjegava plaćanje pričuve. Zgrade ne mogu dizati kredite. U slučaju prestanka ugovornih obveza upravitelja, novi upravitelj nema aktivnu legitimaciju za nastavljanje procesa pred nadležnim u sporovima pred nadležnim sudovima.

-Odrediti obvezu osiguranja minimalnog iznosa pričuve za  funkcioniranja sustava upravljanja zgradama,

Administrativnim putem se ne može određivati pričuva stambenih zgrada. Potrebno je odrediti pravila po kojima se moraju osigurati sredstva za redovite troškove zgrade, a ostali troškovi da se planiraju temeljem potreba godišnjim planom održavanja što je sukladno pozitivnoj praksi u zemljama EU.

-Odrediti obvezu donošenje Odluke o kućnom redu,

Odluka o kućnom redu je jedini javno-pravni akt suvlasničke zajednice. Ona u sebi mora sadržavati sve elemente kojima se omogućavaju uvjeti za nesmetano postupanje ovlaštenih službenih osoba u zajedničkim dijelovima stambenih zgrada sukladno valjanim zakonskim i drugim aktima kojima se određuju pravila ponašanja u zajednici.

-Donijeti obvezu vođenja registra upravitelja i evidencije predstavnika suvlasnika u zgradama

Zbog nepostojanja registra upravitelja i evidencije predstavnika suvlasnika, nadležna tijela i službe koje djeluju u cilju provedbe mjera  od javnog interesa ne mogu učinkovito provoditi svoje redovite obveze. Ovaj problem se može posebno iskazati u slučaju  nepredviđenih događaja a naročiti katastrofa kojih je svakim danom sve više.

-Donijeti obvezu vođenja evidencija osoba koje trajno ili privremeno borave u stambenim zgradama

Iako je zakonom određena obveza prijave boravka građana, u  stambenim zgradama boravi izuzetno veliki broj osoba koje nisu evidentirane kao trajno ili povremeno nastanjeni u zgradama. To je izuzetno veliki problem u svakodnevnom funkcioniranju pravnog sustava države. Nepoznate osobe  su u mogućnosti izbjegavanja provođenja pravnih postupaka pred nadležnim tijelima, izbjegavanje poreznih obveza, skrivanje osoba devijantnog ponašanja i stvaranja  niza drugih negativnih stvarnih i pravnih posljedica.

.

AD/2.

U stambenim zgradama ima značajan broj posebnih dijelova(stanova) u kojima žive zaštićeni najmoprimci ili druge kategorije građana.

 Ta kategorija građana polaže prava da pod istim uvjetima kao i veliki dio današnjih suvlasnika dobije pravo na otkup stanova.

Osim tog detalja, postoji još niz slučajeva u kojima se ne zna pravni obveznik plaćanja pričuve, pa teret održavanja zgrada pada na legalne suvlasnike. Tako legalni suvlasnici pod „prisilnom solidarnošću" snose ukupne troškove održavanja, a kad se ustanovi stvarni vlasnik od tog trenutka počinju njegove obveze ili jednostavno proda nekretninu, a da nitko nema obvezu nadoknade troškova ostatku suvlasničke zajednice.

Iz navedenih razloga će se uputiti poseban poziv Vladi Republike Hrvatske za rješavanje ovog problema.

AD/3

Otkupom stanova i drugih prostorija u stambenim zgradama , suvlasnici nisu dovoljno ozbiljno shvatili obvezu održavanja zgrada i obveze prema zajednici.

Vlasništvo je obvezujuće i nepovredivo do onog trenutka kad se tim pravom ne počinju ugrožavati tuđa prava i slobode. Osim toga, stambene zgrade su dio društvenog bogatstva i moraju se poštivati pravila zajednice.

Iz tog razloga se očekuje sudjelovanje svih subjekata koji imaju svoju osobnu ili društvenu ulogu da sudjeluju u programu edukacije, informiranja  i poticanja na ulaganje.

Kao prvi korak prema ostvarenju djela programa po ovom zaključku, Koordinacija udruga stanara intenzivira pripreme na izdavanju nove knjige –Priručnika sa korisnim savjetima za stanovanje.  

AD/4

Program energetske učinkovitosti u zgradarstvu je jedan od prioriteta.

Program treba uskladiti sa nacionalnom strategijom i priključiti se svim relevantnim čimbenicima (znanstvene ustanove i institucije, subjekti iz gospodarstva, jedinice lokalne samouprave).

Koordinacija udruga stanara treba imati značajnu ulogu  kroz programe međusektorske suradnje sa ostalim subjektima na informiranju, edukaciji i poticanju suvlasnika stambenih zgrada  na ulaganje u energetsku učinkovitost prilikom rekonstrukcija zgrada i ugradnjom obnovljivih izvora energije.

Inicijativa će se dostaviti Ministarstvu zaštite okoliša prostornog uređenja i graditeljstva.

Koordinacija udruga stanara Republike Hrvatske je formirala radnu grupu koja će na prijedlog (ili poziv)  resornog ministarstva sudjelovati u  pripremama nacrta (ili raspravi) Zakona o stanovanju.

PREDSJEDNIK KOORDINACIJE UDRUGA STANAR RH

Vladimir Stanić dipl.iur.