Godine 1998. i 1999. u Republici Hrvatskoj uvodilo se organizirano upravljanje stambenim zgradama. Potpisivali su se međuvlasnički ugovori i ugovori o upravljanju. 

 

U to vrijeme, dok se intenzivno odvijao proces prijenosa obveza s društvenih subjekata na suvlasničke zajednice, oglasile su se  samoupravne interesne zajednice za stambena pitanja, a poslove upravljanja i održavanja preuzimaju suvlasnici uz obvezu sklapanja međuvlasničkih ugovora i ugovora o upravljanju. 

 

Nekadašnji nositelji stanarskog prava nisu bili u dovoljnoj mjeri svjesni novih odnosa pa su naprosto potpisali nekakvu "listu suglasnosti",  a da primjerak međuvlasničkog ugovora i ugovora o upravljanju mnogi nisu ni vidjeli. Koliko su potrebne izmjene i dopune sadržaja tih ugovora, ne može se ni zamisliti. Kao privitak ugovorima još uvijek stoje stare liste s kojih je u brojnim slučajevima nestalo i više od 50% suvlasnika. Mnogo je promjena koje se nigdje ne bilježe. Jedna od posljedica je i gubljenje aktivne legitimacije upravitelja za zastupanje suvlasnika pred nadležnim sudovima jer na listama stoji manje od 50% valjanih potpisa. 

 

Daleko opasnija situacija javlja se u samom procesu upravljanja zgradama. Zbog nezainteresiranosti suvlasnika javljaju se zlouporabe ovlasti od strane pojedinih predstavnika suvlasnika i upravitelja. Iako se takve stvari odvijaju pred očima suvlasnika, rijetko se javljaju oni koji će poduzeti mjere da se takve stvari ne događaju. Reakcija je najčešće ova: kad nikog nije briga, zašto bih se ja borio protiv toga?

 

Možemo nabrojiti još niz negativnih posljedica trenutnog stanja i odnosa u suvlasničkim zajednicama, ali smatramo da te probleme uglavnom znaju svi. Međutim, nema učinkovitih pravnih sredstava da se oni rješavaju. Stoga, zadaća naše Udruge sastoji se u tome da što bolje informiramo i educiramo građane, da oni ne budu žrtve vlastitog neznanja.

 

Iako na našem portalu imate ogledni primjerak jednog Ugovora o međuvlasničkim odnosima, sličnih onima koji se nalaze negdje u arhivi zgrade, predlažemo da strpljivo pročitate još jedan primjerak. Ovim ugovorom nastojala su se obuhvatiti sva bitna pitanja koja ukazuju na obvezu svih suvasnika da se aktivno uključe u upravljanje zgradom.

 

Temeljem članka 375. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Suvlasnici stambene zgrade u __________, ____________, dana  01.  _____________ 2017. godine sklopili su ovaj:

 

 

 

 

 

M E Đ U V L A S N I Č K I     U G O V O R

vlasnika posebnih dijelova zgrade u _________________

 

 

 

 

I       OPĆE   ODREDBE  

 

 

Članak  1.

 

Ovim Međuvlasničkim ugovorom ugovorne strane utvrđuju uzajamne odnose kao suvlasnici zgrade u svezi s upravljanjem i korištenjem zgrade u ______, ulica ________________,  sagrađene  na k.č. broj _____, upisane u  k. o. ______ (dalje u tekstu: Suvlasnici), te izvršavanja prava i obveza koje u svezi tim nastaju, sukladno članku 375. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

 

 

Članak  2.

 

Suvlasnici i njihovi suvlasnički dijelovi utvrđeni su u Prilogu br. 1 ovog Ugovora, koji čini njegov sastavni dio.

Prilog sadrži popis svih suvlasnika i površine njihovih posebnih dijelova (stanovi ili poslovni prostori).

 

 

 

 

 

II       UPRAVLJANJE   ZGRADOM

 

 

Članak 3.

 

Upravljanje suvlasnika

 

Svi Suvlasnici sudjeluju u upravljanju nekretninom, s pravima sukladno idealnom udjelu u vlasništvu (postotak njihovog dijela u odnosu na zbroj svih površina stanova i poslovnih prostora).

 

 

 

Članak 4.

 

Donošenje odluka

 

 

            Suvlasnici sudjeluju donošenju odluka na skupovima ili izjavom u pisanom obliku. Pravno valjane su samo one odluke koje su potvrđene od strane knjižnog vlasnika.

 

            Prije donošenja odluke, svi suvlasnici moraju biti upoznati s prijedlozima.

 

            Za donošenje odluka vezanih za redovno održavanje i upravljanje potrebna je suglasnost suvlasnika čiji udio prelazi 50% ukupne površine korisnih dijelova zgrade. Valjane su one koje usvoji natpolovična većina po udjelu u vlasništvu za poslove iz redovne uprave.

            Ako neki od suvlasnika koji ne prihvaća odluku zbog toga trpi štetne posljedice, to je dužan dokazati u redovnom sudskom postupku.

 

            Za izvanredne poslove poslove potrebna je suglasnost svih suvlasnika (100 %).

            Ako se provede odluka ove vrste bez potpune suglasnosti, onaj suvlasnik koji nije suglasan mora sudskim putem dokazati štetnost takve odluke.

 

 

 

Članak 5.

 

Skup suvlasnika

 

Skup Suvlasnika može sazvati Upravitelj, predstavnik suvlasnika, zamjenik predstavnika suvlasnika ili 1/3 suvlasnika po udjelu u vlasništvu.

 

Ako skup saziva 1/3 suvlasnika po udjelu u vlasništvu, dužni su predstavniku ili upravitelju dostaviti pisani zahtjev s potpisima knjižnih vlasnika koji zahtijevaju održavanje skupa.

 

Članak 6.

 

Izjava suglasnosti

 

Izjava suglasnosti daje se na obrascu koji mora sadržavati svrhu izjašnjavanja i mora biti potpisana od strane knjižnog vlasnika.

 

Suvlasnici koji ne borave u zgradi svoje izjave mogu dostaviti redovnom poštom ili preslikom originala s potpisom e- mail porukom, te prvom prilikom dostaviti originalnu izjavu koja se odlaže u predmet.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Članak 7.

 

Zakonska prava i obveze suvlasnika vezano za donošenje odluka

 

 

            Svaki suvlasnik ima pravo i obavezu da sudjeluje u sljedećem:

 

1. Biranje i opoziv Upravitelja zgrade

 

2. Donošenje godišnjeg programa upravljanja, odnosno održavanja i popravaka zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, uključujući i građevne promjene nužne radi održavanja

 

3. Usvajanje godišnjeg izvješća Upravitelja

 

4. Razmatranje prijedloga Upravitelja, Odbora, predstavnika  ili ostalih suvlasnika u vezi s pitanjima koja nisu obuhvaćena planovima održavanja i popravaka

 

5. Odlučivanje o stvaranju primjerene zajedničke pričuve za predvidive buduće troškove, sukladno postotku iz članka 2 ovog Ugovora

 

6. Odlučivanje o uzimanju zajmova i o dodatnim uplatama Suvlasnika radi pokrića troškova dodatnog održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine

 

7. Odlučivanje o visini primjerenog osiguranja nekretnine

 

8. Donošenje Odluke o Kućnom  redu

 

9. Biranje predstavnika i zamjenika ovlaštenih za predstavljanje i zastupanje Suvlasnika prema Upravitelju odnosno trećim osobama i granice njegovih ovlasti

 

10. Odlučivanje o iznajmljivanju, odnosno davanju u zakup, zajedničkih prostorija

 

11. Odlučivanje i o drugim pitanjima iz područja redovne i izvanredne uprave

 

Članak 8.

 

Uvjeti za biranje predstavnika suvlasnika  i njegovog zamjenika

 

          -Predstavnika suvlasnika i zamjenika suvlasnici biraju na neodređeno vrijeme odlukom većine po udjelu u vlasništvu.

            -Sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima za predstavnika suvlasnika može biti biran isključivo knjižni vlasnik nekretnine u zgradi.

            - Pod uvjetom da uredno izvršava svoje obaveze te da bez opravdanog razloga nije kasnio s plaćanjem pričuve više od  6 mjeseci uzastopno te da svojim ponašanjem ne djeluje štetno na prava ostalih suvlasnika u zgradi.

            -Predstavnik suvlasnika i Zamjenik predstavnika imaju pravo na novčanu naknadu u ukupnom iznosu od __________ Kn mjesečno. Neto iznos se dijeli u odnosu 55% sredstava na račun predstavnika i 45 % iznosa na račun Zamjenika.  

             Ako funkciju ne obnašaju Predstavnik ili zamjenik, naknada u cijelosti pripada onoj osobi koja obnaša tu funkciju i to najduže 6 mjeseci do izbora novog  Zamjenika ili predstavnika.

            - Ako dužnost obnaša umirovljenik, plaća se bruto iznos. Ako je predstavnik osoba u radnom odnosu, od  bruto iznosa se odbijaju doprinosi za visinu naknada zaposlenih osoba.

            - Odluka o imenovanju predstavnika suvlasnika donosi se na temelju liste suglasnosti potpisane od strane knjižnih vlasnika ili na temelju pisane izjave knjižnih vlasnika.

            - Ispravnost liste suglasnosti ili Izjave utvrđuje Odbor (čl. 10. st. 5. ovog Ugovora)

            - Odluka o imenovanju predstavnika i zamjenika dodaje se kao Aneks ovom Ugovoru.

 

Članak 9.

 

Dužnosti predstavnika suvlasnika

 

- Donosi odluke u slučajevima poduzimanja nužnih i hitnih zahvata. o tome mora obavezno obavijestiti Upravitelja i predstavnike Odbora, a po potrebi i javne dežurne službe Državne uprave za zaštitu i spašavanje, MUP, vatrogasnu službu, službu za prevenciju i zaštitu zdravlja.

 

-Zastupa suvlasnike prema upravitelju i trećim osobama.

 

-Vodi evidenciju raspodjele potrošnje vode te redovito dostavlja podatke za obračun troškova u RI-stan d.o.o.

 

-Ovjerava zakonite odluke suvlasničke zajednice i dostavlja ih obliku naloga Upravitelju na provedbu.

 

-Nadzire redovite troškove i svaki treći mjesec upoznaje suvlasnike s troškovima na način da to javno istakne na oglasnoj ploči.

 

-Na zahtjev svakog suvlasnika čini dostupnim podatke o suvlasnicima koji ne plaćaju redovito pričuvu duže od 3 mjeseca. Međutim, te podatke ne smije učiniti dostupnim široj javnosti.

 

-Upoznati sve suvlasnike o eventualnim propustima upravitelja te pokrenuti postupak za naknadu štete pred nadležnim sudom. Za ove poslove može angažirati pravnu pomoć odvjetničkog ureda, uz suglasnost natpolovične većine suvlasnika po udjelu u vlasništvu.

 

-Samostalno ili u suradnji s Upraviteljem prikuplja ponude za obavljanje značajnijih poslova te ih dostavlja Odboru na ocjenu prije davanja na usvajanje Odluke o odabiru ponude.

 

 

Članak 10.

Odbor

            Suvlasnici će odlukom natpolovične većine suvlasnika po udjelu u vlasništvu imenovati Odbor od 5 članova.

            Članovi odbora biraju između sebe predsjedavajućeg. Predsjedavajući će se na tom mjestu izmjenjivati po sistemu rotacije svakih 6 mjeseci.

            Uloga odbora je da pomogne predstavniku i upravitelju  u pripremanju programa i odluka vezanih za upravljanje i održavanje zgrade.

            Odbor provodi nadzor nad radom predstavnika i upravitelja i daje prijedloge za provođenje postupaka za otklanjanje nepravilnosti.

            Utvrđuje ispravnost izjava ili lista izjašnjavanja suvlasnika vezano za donošenje Odluka.

            Odluka o imenovanju članova Odbora dodaje se kao Aneks ovom Ugovoru.

 

 

 

 

Članak 11.

 

Redovno održavanje

 

            Popis zajedničkih dijelova i uređaja stambene zgrade u ________________ koji se održavaju sredstvima pričuve:

 

-          krovište s vertikalnim i horizontalnim sustavom odvodnje oborinskih voda (oluci)

-          fasada

-          ulaz

-          stubište zgrade

-          zajedničke instalacije dovoda i odvoda vode u nosivim zidovima, do glavnih ventila

-          zajedničke električne instalacije do glavnih osigurača (pancera)

-          zajedničke plinske instalacije do mjernog mjesta (plinskog brojila)

-          zajedničke dijelove sistema centralnog grijanja zaključno s ventilom ugrađenim neposredno prije grijaćeg tjela (radijatora)

-          dimnjaci i ventilacijski  kanali i otvori

-          međukatna konstrukcija i nosivi zidovi u konstruktivnom dijelu

-          balkoni (u konstruktivnom dijelu)

-          okućnica do rubova građevinske parcele

 

        

Članak 12.

 

Izvanredni poslovi

 

            U poslove izvanredne uprave spadaju naročito: promjena namjene nekretnine, veći popravci, dogradnja, nadogradnja, preuređenje na način da se zadire u bitne konstruktivne dijelove zgrade ili fasade, otuđenje cijele nekretnine, davanje cijele zgrade u zakup ili najam, osnivanje hipoteke na cijeloj nekretnini, osnivanje stvarnih i osobnih služnosti, stvarnog tereta ili prava građenja na cijeloj stvari.

           

            Građevinski zahvati koji se poduzimaju na način da se mijenja stanje zgrade mogu se svrstati u izvanredne poslove samo po odobrenju nadležnog tijela za urbanizam.

 

 

  

 

 

 

 

 

Članak 13.

 

 

Upravitelj

 

Sukladno Odluci suvlasničke zajednice od____________ zgradom upravlja __________________________________________ subjekt registriran za poslove upravljanja, s kojim je dana_____________sklopljen Ugovor o upravljanju  zgradom.

Ako opseg poslova upravitelja premašuje obveze iz Ugovora, suvlasnici mogu donijeti odluku o priznavanju dodatnih troškova.

 

 

Članak  14.

 

Upravitelj zgrade temeljem posebnog Ugovora preuzima sljedeće poslove, odnosno dužnosti i ovlasti vezane za zgradu:

 

 

1. Brine se da zajednički dijelovi nekretnine budu održavani u graditeljskom i funkcionalnom stanju, nužnom za normalno korištenje.

 

2. Obavlja povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome čini zapisnik.

 

3. Utvrđuje visinu sredstava zajedničke pričuve koju plaća pojedini Suvlasnik.

 

4. Raspoređuje druge troškove zajedničkih dijelova nekretnine na Suvlasnike (čišćenje, obvezno atestiranje instalacija i uređaja, osiguranje zgrade), naplaćuje dugovanja i pokreće postupke za naknadu eventualnih šteta, te redovito podmiruje troškove prema trećim osobama, sukladno sredstvima kojima se raspolaže.

 

5. Na prikladan način izvješćuje Suvlasnike o obavljenim poslovima.

 

6. Izrađuje pregled predviđenih poslova za održavanje i poboljšice, kao i pregled predvidivih troškova i opterećenja u narednoj kalendarskoj godini (Godišnji program) ili za višegodišnje razdoblje, a to na prikladan način objavljuje u kući, najkasnije do isteka kalendarske godine

 

7. Prikuplja više Ponuda za poslove održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine, kao i za veće radove i poboljšice, te ih prezentira Suvlasnicima radi odabira najpovoljnije Ponude.

 

8. Zastupa Suvlasnike pred Sudom i drugim tijelima državne vlasti u postupcima koji proizlaze iz upravljanja

 

9. Ostali poslovi utvrđeni posebnim ugovorom s Upraviteljem.

 

 

 

Članak 15

 

Pravna zaštita

 

Upravitelj može u ime i za račun suvlasnika bez posebnih suglasnosti pokrenuti postupak pred sudom protiv svakog suvlasnika koji grubo krši prava ostalih suvlasnika ili čini zakonom predviđena kaznena djela vezano za opću sigurnost ljudi i imovine.

 

 

 

 

       III OSIGURANJE SREDSTAVA ZA UPRAVLJANJE I ODRŽAVANJE ZGRADE

 

Članak  16.

 

Pričuva

 

            Plaćanje pričuve je zakonska obaveza svih suvlasnika. U trenutku usvajanja ovog ugovora ona iznosi ___________. Sredstva se uplaćuju na račun zajedničke pričuve kod_________________

            Promjenu visine pričuve mogu predložiti upravitelj, predstavnik suvlasnika, zamjenik ili 1/3 suvlasnika po udjelu u vlasništvu, što će se potvrditi odlukom natpolovične većine suvlasnika po udjelu u vlasništvu.

            Odluka o promjeni visine pričuve donosi se kao aneks ovom ugovoru.

            Svi suvlasnici mogu donijeti odluku da se pojedinac privremeno oslobodi plaćanje pričuve zbog svog socijalnog statusa pod uvjetom da solidarno podmire njegov udio u troškovima upravljanja i odravanja zgrade.

            Svaki suvlasnik obvezan je uplatiti pričuvu do 25-og u mjesecu za tekući mjesec.

           

 

 

 

 

 

 

 

IV ZAVRŠNE   ODREDBE

 

 

Članak  16.

 

Prava i obveze utvrđene ovim Ugovorom odnose se i na one Suvlasnike koji su ga odbili sklopiti, ako je isti Ugovor sklopila većina Suvlasnika čiji suvlasnički dio čini više od 50% ukupne većine svih suvlasničkih dijelova zgrade.

 

Odredbe ovog Ugovora imaju učinak i prema Suvlasniku koji je pravo vlasništva stekao nakon sklapanja ovog Ugovora.

 

Suvlasnik koji je otuđio svoj vlasnički dio nekretnine nema pravo zahtIjevati vraćanje svog doprinosa u zajedničku pričuvu, nego taj ostaje i dalje u njoj kao doprinos tog vlasničkog udjela.

 

 

 

 

Članak  17.

 

Ovaj Ugovor se mijenja ili nadopunjuje Aneksom ugovoru, temeljenom na odluci kvalificirane većine Suvlasnika.

 

 

Članak  18.

 

Na odnose koji nisu uređeni ovim Ugovorom primjenjivat će se Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, kao i drugi odgovarajući zakonski propisi.

 

 

Članak  19.

 

Eventualni sporovi iz ovog Ugovora pokušat će se riješiti sporazumno, a ako to nije moguće, rješavat će se pred nadležnim Sudom u Rijeci.

 

 

Članak 20.

 

Ovaj Ugovor stupa na snagu nakon što ga prihvati natpolovična većina suvlasnika po udjelu u vlasništvu, te to i potvrdi izjavom koji sadrži vlastoručni potpis knjižnog vlasnika.

 

 

Članak  21.

 

Svaki suvlasnik dobiva svoj primjerak ugovora.

Po jedan primjerak dobiva Upravitelj, a jedan primjerak dostavlja se Stambenoj direkciji Grada ___________.

          

 

 

Članak 22.

 

Usvajanjem ovog Ugovora prestaje važiti prethodno potpisan ugovor iz _____  godine.

 

 

 

 

U  ________  01. ________________ 2017.  godine

 

 

 

 

 

Prilog br. 1 :

-      Popis Suvlasnika i posebnih dijelova stambene zgrade  ___________________ sa suvlasničkim potpisima ili vlastoručno potpisane izjave.

 

NAPOMENA:

 

I OVO JE SAMO JEDAN OGLEDNI PRIMJERAK  IZ KOJEG SE NAJVEĆI DIO MOŽE PRIMIJENITI ZA MNOGE STAMBENE ZGRADE. MEĐUTIM , ZASTA JE POTREBNO VODITI RAČUNA O SPECIFIČNOSTI ZGRADE KAKO SE NE BI ZABORAVILO REGULIRATI NEKA PITANJA (npr., korištenje zajedničkih prostorija).