Prava i obveze suvlasnika stambenih zgrada

20.3.2009

Pitanja prava i obaveza suvlasnika stambenih zgrada, zakonski propisi i podzakonski akti pitanja su na koje se odgovori mogu dobiti od savjetnika.

UPRAVLJANJE I ODRŽAVANJE ZGRADA

Stupanjem na snagu Zakona o vlasništvu i stvarnim pravima dana 1.1.1997. godine bitno je izmijenjeno ustrojstvo upravljanja i održavanja nekretnine u suvlasništvu. Od dana stupanja na snagu tog zakona sredstva za upravljanje i održavanje prikupljaju se i koriste za svaku nekretninu posebno. Sukladno zakonu, suvlasnici nekretnina dužni su sudjelovati u upravljanju nekretninom, odrediti predstavnika suvlasnika i osobu koja će obavljati poslove zajedničkog upravitelja te osnovati zajedničku pričuvu primjerenu za predvidive buduće troškove održavanja i poboljšanje nekretnine.

                                                      Nositelji prava i obaveza

            Osnovni nositelji prava i obaveza u stambenim zgradama su suvlasnik, predstavnik suvlasnika i Upravitelj.

             a) Suvlasnik

            - Suvlasnik u stambenoj zgradi je svaki građanin koji u toj zgradi ima vlasništvo nad stanom ili nekim drugim prostorijama (suvlasnički djelovi čl. 36. ZOV).

            - Suvlasnici su glavni  nositelji prava i obaveza. Dužni su sudjelovati u upravljanju i održavanju stambenih zgrada. Odlučuju o svim bitnim pitanjima u vezi redovnog i izvanrednog održavanja zgrada. Biraju predstavnika i donose odluku o imenovanju upravitelja i izvršitelja  redovnih i izvanrednih poslova vezanih za održavanje zgrada.

            - Suvlasnici su dužni provoditi sva rješenja tijela državne i lokalne uprave i samouprave koja se donose u cilju zaštite javnog interesa.

            (čl. 85. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima)

            b) Predstavnik suvlasnika

            - Predstavlja suvlasnike prema upravitelju i ostalim osobama temeljem ovlasti iz međuvlasničkog ugovora i Odluka koje donose suvlasnici.  Biraju ga suvlasnici  temeljem odluke natpolovične većine suvlasnika po udjelu u vlasništvu. Predstavnik provodi obveze predviđene međuvlasničkim ugovorom i zakonite odluke koje donose suvlasnici.

           c) Upravitelj

            Upravitelj je fizička ili pravna osoba registrirana za poslove upravljanja, koja u ime i za račun suvlasnika upravlja zgradom sukladno odredbama ugovora o upravljanju i Zakona.

            Ako u nekoj zgradi postoje tri ili više suvlasnika, suvlasnici moraju imati upravitelja.

ZAKONSKI I PODZAKONSKI AKTI

Novonastali odnosi nakon promjene titulara vlasništva regulirani su Uredbom o održavanju zgrada i Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (ZOV). Kako se radi o određenim pravilima ponašanja, uz komentare izdvajamo značajnije odredbe za koje smatramo da ih svaki suvlasnik mora znati.

Na temelju Uredbe i ZOV-a, suvlasnici sklapaju međuvlasničke ugovore i ugovore o upravljanju te donose pravnovaljane odluke od kojih posebno mjesto zauzima Odluka o kućnom redu.