Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima zajednička pričuva je namjenski vezana zajednička imovina svih suvlasnika neke nekretnine, namijenjena za pokriće troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova.

Drugim riječima, pričuva stambene zgrade je novčani fond suvlasnika zgrade iz kojeg se plaća zakonski obvezno, nužno i drugo održavanje zgrade te poboljšice na zgradama. Iz pričuve se podmiruju svi obvezni troškovi zgrade te redovno i izvanredno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja.

Suvlasnici mogu odlučiti da se plaćaju i drugi troškovi koji su vezani uz održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.

Uplata u pričuvu je zakonska obveza suvlasnika. Visina pričuve ne ovisi o upravitelju, već o godišnjim troškovima koji se podmiruju iz fonda pričuve.

Odluku o visini pričuve po jednom četvornom metru neto površine stana donosi većina suvlasnika i takva odluka je obvezujuća za sve suvlasnike. Bitno je naglasiti da se većina glasova računa po neto površini stanova (posebnih dijelova nekretnine), a ne po broju suvlasnika.

Naplatu pričuve organizira i prikuplja upravitelj na račun zgrada, te ju raspoređuje prema potrebi sukladno zakonskim odredbama te odluci suvlasnika.

Svaki vlasnik posebnoga dijela plaća pričuvu mjesečno.

Jedan od mogućih modela određivanja visine iznosa pričuve, podrazumijeva donošenje Godišnjeg programa održavanja

1

Bitno je naglasiti da se radi o sigurnom prilivu sredstava jer se radi o zakonskoj obvezi suvlasnika a ujedno i zakonskoj obvezi upravitelja na pokretanje postupaka za prisilnu naplatu. Upravo ta zakonska obveza je čvrsta garancija da su gotovo sve zgrade solventne i kreditno sposobne.

 Procjena roškova

(Prikazani su podatci ogledni primjer i nisu relevantni za sve zgrade)

KREDITI

Veliki broj stambenih zgrada zahtjeva kapitalna ulaganja. Rekonstrukcije fasada, krovova, dizala, infrastrukture postaju nužnost. Što zbog dotrajalosti, što zbog nemara pri održavanju, posebice u posljednjih dvadesetak godina, troškovi su svakim danom sve veći.

Činjenica je da su stambene zgrade uglavnom solventne. Suvlasnici uglavnom izvršavaju obveze plaćanja pričuve. Međutim, sredstva pričuve se svakodnevno

tope pri otklanjanju posljedica. Sitni popravci, veliki izdatci. Još kad se napomene da sitne popravke malo tko nadzire i provjerava, jasno je da odljev sredstava rezultira činjenicom da su na računima zgrada uglavnom manja financijska sredstva.

Kreditna sposobnost često ne ovisi o tome koliko sredstava pričuve ima na računu zgrade. Bitno je da se pričuva redovito uplaćuje i da su suvlasnici spremni istu podići do razine kreditne sposobnosti. Krediti su jedini način osiguranja sredstava kojima se dugoročno rješavaju problemi, unaprjeđuju vrijednosti građevina i poboljšavaju uvjeti življenja u stambenim zgradama.

Zašto se suvlasnici teško uključuju u donošenje odluka o uzimaju kredita banaka?

U zgradama žive ljudi različitog socijalnog statusa. Za neke je upitno i osnovno osiguranje sredstava za svakodnevni život i svaki veći izdatak im otežava situaciju. Međutim, u značajnoj većini su oni koji mogu podnijeti i dodatno opterećenje koje je ipak zanemarivo u odnosu na ostale troškove.Velik broj građana ima osobne kredite na koje odlazi značajan dio njihovih proračuna. No, karakteristike kreditnog zaduživanja stambenih zgrada se u velikom dijelu razlikuju od osobnog zaduživanja. U gotovo svim situacijama, radi se o skupnom zaduživanju. Kad je riječ o većim zgradama, osobni udio zaduženja po pojedinom suvlasniku je manji. Zapravo, svaki suvlasnik je zadužen sukladno udjelu u vlasništvu zgrade.

Kako prepoznati potencijale stambenih zgrada

Stvaranjem fonda pričuve u svaki suvlasnik sudjeluje proporcionalno udjelu u vlasništvu. Isto tako se mogu promatrati i obveze.Da bi bolje razumjeli o čemu se radi, uzeli smo slijedeće primjere:

Primjer zaduž enja po suvlasniku temeljem udjela u vlasništvu kod veće zgrade

(Pod uvjetima sufinanciranja od strane FZOEU )

-Površina zgrade: 3.658,25 m/2

- Ukupna investicija: HRK 1.855.706,74 *

-Odobrena vrijednost kredita:            HRK 670.000,00

-Odobrena sredstva fonda:                  HRK 835.706,74

-Sredstva zajedničke pričuve:             HRK 350.000,00

-Rok otplate kredita: 7 godina

-Broj suvlasničkih jedinica: 61

-Visina pričuve 5 Kn/m2

Primjeri udjela pojedinaca u obvezama prema površini stana

Primjer zaduženja po suvlasniku temeljem udjela u vlasništvu kod manje zgrade

-Površina zgrade: 653,19 m/2

- Ukupna investicija:                               HRK 62.918,75

-Odobrena vrijednost kredita:            HRK 30.000,00

-Rok otplate kredita: 3 godine

-Broj suvlasničkih jedinica: 10

-Visina pričuve 3,50 Kn/m2

Primjeri udjela pojedinaca u obvezama prema površini stana

Banke uglavnom u ponudi imaju tri modela kredita:

-Model 1- krediti stambenim zgradama u kunama uz instrumente osiguranja (mjenicu, zadužnicu)

-Model  2-  krediti  stambenim  zgradama  u  kunama,  temeljem  suglasnosti  koju suvlasnici potpisuju ovlaštenom predstavniku

-Model 3- krediti stambenim zgradama uz valutnu klauzulu u valuti EUR, temeljem suglasnosti koju suvlasnici potpisuju ovlaštenom predstavniku

Ovisno o odabranom modelu kredita, formira se kamatna stopa. Kamatna stopa je promjenjiva, sastoji se od dva dijela- promijenjivi dio 6MNRS1 (šestomjesečna nacionalna referentna stopa financiranja ) ili EURIBOR uvećana za fiksnu maržu. Ukupna kamatna stopa na bankarskom tržištu za navedene modele kredita kreće se oko 6,00% . Ovisno o Banci kamatna stopa može biti i znatno povoljnija.

Rok povrata kredita je uglavnom do 10 godina, a rok korištenja kredita do 6 mjeseci. redstva kredita isplaćuju se u korist računa izvođača radova, temeljem naloga potpisanih od strane ovlaštenog predstavnika suvlasnika i upravitelja.