POTENCIJALI STAMBENIH ZGRADA - KREDITNA SPOSOBNOST

21.10.2015


KREDITNA SPOSOBNOST STAMBENIH ZGRADA

 

Pričuva

 

 

 

Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima zajednička pričuva je namjenski vezana zajednička imovina svih suvlasnika neke nekretnine, namijenjena za pokriće troškova održavanja i poboljšavanja nekretnine te za otplaćivanje zajma za pokriće tih troškova.

Drugim riječima, pričuva stambene zgrade je novčani fond suvlasnika zgrade iz kojeg se plaća zakonski obvezno, nužno i drugo održavanje zgrade te poboljšice na zgradama. Iz pričuve se podmiruju svi obvezni troškovi zgrade te redovno i izvanredno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja.

Suvlasnici mogu odlučiti da se plaćaju i drugi troškovi koji su vezani uz održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.

Uplata u pričuvu je zakonska obveza suvlasnika. Visina pričuve ne ovisi o upravitelju, već o godišnjim troškovima koji se podmiruju iz fonda pričuve.

Odluku o visini pričuve po jednom četvornom metru neto površine stana donosi većina suvlasnika i takva odluka je obvezujuća za sve suvlasnike. Bitno je naglasiti da se većina glasova računa po neto površini stanova (posebnih dijelova nekretnine), a ne po broju suvlasnika.

Naplatu pričuve organizira i prikuplja upravitelj na račun zgrada, te ju raspoređuje prema potrebi sukladno zakonskim odredbama te odluci suvlasnika.

Svaki vlasnik posebnoga dijela plaća pričuvu mjesečno.

Jedan od mogućih modela određivanja visine iznosa pričuve, podrazumijeva donošenje Godišnjeg programa održavanja

 

1

 
Bitno je naglasiti da se radi o sigurnom prilivu sredstava jer se radi o zakonskoj obvezi suvlasnika a ujedno i zakonskoj obvezi upravitelja na pokretanje postupaka za prisilnu naplatu. Upravo ta zakonska obveza je čvrsta garancija da su gotovo sve zgrade solventne i kreditno sposobne.

 

 

 Procjena roškova

 



 


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Vrsta troškova

 

 

Zgrade  s  osnovnom infrastrukturom

 

 

Zgrade         s        dizalima kotlovnicom/podstanicom

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Naknada upravitelju

 

 

Od      0,30      do         0,35

Kn/m2

 

 

Od 0,30 do 0,35 Kn/m2

(zbog specifičnih uvjeta upravljanja na otocima  do 0,50 kn/m2)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Premija              obaveznog osiguranja

 

 

0,80 Kn/m2

 

 

1,30 Kn/m2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Naknada ovlaštenoj osobi

 

 

Od    0,25       do    0,55

Kn/m2

 

 

Od 0,25 do 0,60 Kn/m2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Redovni    mjesečni     servis dizala

 

 

 

 

 

200,00

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Red.mj.servis                       centralnog grijanja

 

 

 

 

 

Od 70,00 do 600,00

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Godišnji pregled dimnjaka

 

 

220,00 (po dimnjaku)

 

 

220,00 (po dimnjaku)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

(Prikazani su podatci ogledni primjer i nisu relevantni za sve zgrade)

 

 

 

 

 

KREDITI

 

 

Veliki broj stambenih zgrada zahtjeva kapitalna ulaganja. Rekonstrukcije fasada, krovova, dizala, infrastrukture postaju nužnost. Što zbog dotrajalosti, što zbog nemara pri održavanju, posebice u posljednjih dvadesetak godina, troškovi su svakim danom sve veći.

Činjenica je da su stambene zgrade uglavnom solventne. Suvlasnici uglavnom izvršavaju obveze plaćanja pričuve. Međutim, sredstva pričuve se svakodnevno

tope pri otklanjanju posljedica. Sitni popravci, veliki izdatci. Još kad se napomene da sitne popravke malo tko nadzire i provjerava, jasno je da odljev sredstava rezultira činjenicom da su na računima zgrada uglavnom manja financijska sredstva.

Kreditna sposobnost često ne ovisi o tome koliko sredstava pričuve ima na računu zgrade. Bitno je da se pričuva redovito uplaćuje i da su suvlasnici spremni istu podići do razine kreditne sposobnosti. Krediti su jedini način osiguranja sredstava kojima se dugoročno rješavaju problemi, unaprjeđuju vrijednosti građevina i poboljšavaju uvjeti življenja u stambenim zgradama.


Zašto se suvlasnici teško uključuju u donošenje odluka o uzimaju kredita banaka?

U zgradama žive ljudi različitog socijalnog statusa. Za neke je upitno i osnovno osiguranje sredstava za svakodnevni život i svaki veći izdatak im otežava situaciju. Međutim, u značajnoj većini su oni koji mogu podnijeti i dodatno opterećenje koje je ipak zanemarivo u odnosu na ostale troškove.Velik broj građana ima osobne kredite na koje odlazi značajan dio njihovih proračuna. No, karakteristike kreditnog zaduživanja stambenih zgrada se u velikom dijelu razlikuju od osobnog zaduživanja. U gotovo svim situacijama, radi se o skupnom zaduživanju. Kad je riječ o većim zgradama, osobni udio zaduženja po pojedinom suvlasniku je manji. Zapravo, svaki suvlasnik je zadužen sukladno udjelu u vlasništvu zgrade.

Kako prepoznati potencijale stambenih zgrada

Stvaranjem fonda pričuve u svaki suvlasnik sudjeluje proporcionalno udjelu u vlasništvu. Isto tako se mogu promatrati i obveze.Da bi bolje razumjeli o čemu se radi, uzeli smo slijedeće primjere:

 

Primjer zaduž enja po suvlasniku temeljem udjela u vlasništvu kod veće zgrade

(Pod uvjetima sufinanciranja od strane FZOEU )

-Površina zgrade: 3.658,25 m/2

- Ukupna investicija: HRK 1.855.706,74 *

-Odobrena vrijednost kredita:            HRK 670.000,00

-Odobrena sredstva fonda:                  HRK 835.706,74

-Sredstva zajedničke pričuve:             HRK 350.000,00

-Rok otplate kredita: 7 godina

-Broj suvlasničkih jedinica: 61

-Visina pričuve 5 Kn/m2

Primjeri udjela pojedinaca u obvezama prema površini stana

 

Površina

Udio u ukupnoj površini

Vlasnička obveza

Mjesečna rata

 

 

 

 

19,83 m/2

0,54 %

3.631,82

99,15 kn

28,59 m/2

0,78 %

5.236,19

142,95 kn

59,50 m/2

1,63 %

10.897,29

297,50 kn


 

Primjer zaduženja po suvlasniku temeljem udjela u vlasništvu kod manje zgrade

-Površina zgrade: 653,19 m/2

- Ukupna investicija:                               HRK 62.918,75

-Odobrena vrijednost kredita:            HRK 30.000,00

-Rok otplate kredita: 3 godine

-Broj suvlasničkih jedinica: 10

-Visina pričuve 3,50 Kn/m2

 

Primjeri udjela pojedinaca u obvezama prema površini stana

 

Površina

Udio u ukupnoj površini

Vlasnička obveza

Mjesečna rata

 

 

 

 

31,68 m/2

4,85 %

1.455,01

110,88 kn

43,14 m/2

6,60 %

1.981,35

150,99 kn

63,06 m/2

9,65 %

2.896,25

220,71 KN

 

Banke uglavnom u ponudi imaju tri modela kredita:

 

-Model 1- krediti stambenim zgradama u kunama uz instrumente osiguranja (mjenicu, zadužnicu)

-Model  2-  krediti  stambenim  zgradama  u  kunama,  temeljem  suglasnosti  koju suvlasnici potpisuju ovlaštenom predstavniku

-Model 3- krediti stambenim zgradama uz valutnu klauzulu u valuti EUR, temeljem suglasnosti koju suvlasnici potpisuju ovlaštenom predstavniku

Ovisno o odabranom modelu kredita, formira se kamatna stopa. Kamatna stopa je promjenjiva, sastoji se od dva dijela- promijenjivi dio 6MNRS1 (šestomjesečna nacionalna referentna stopa financiranja ) ili EURIBOR uvećana za fiksnu maržu. Ukupna kamatna stopa na bankarskom tržištu za navedene modele kredita kreće se oko 6,00% . Ovisno o Banci kamatna stopa može biti i znatno povoljnija.

Rok povrata kredita je uglavnom do 10 godina, a rok korištenja kredita do 6 mjeseci. redstva kredita isplaćuju se u korist računa izvođača radova, temeljem naloga potpisanih od strane ovlaštenog predstavnika suvlasnika i upravitelja.


 

Opravdanost  za kreditno zaduživanje

 

Koliko je opravdano ulaganje u energetsku obnovu zgrada  može se vidjeti iz  analize koju je napravio institut Hrvoje Požar:


Bilanca toplinskih gubitaka zgrade


Da bi lakše uočili potrebu za energetskom obnovom zgrada , korisno je pogledati bilancu koju je pripremio institut „Hrvoje Požar"


Bilanca toplinske energije za zgradu opisuje odnos energije dovedene u zgradu radom termo-tehničkih sustava i dobitaka od Sunčevog zračenja i unutarnjih dobitaka te gubitaka toplinske energije kroz elemente vanjske ovojnice. Udjeli toplinskih gubitaka imaju specifične vrijednosti za prosječnu obiteljsku kuću:


-Kroz prozore - transmisijske toplinske gubitke i toplinske gubitke provjetravanjem s udjelom do 50%


-Kroz vanjske zidove transmisijske toplinske gubitke s udjelom do 20%


-Kroz krov - transmisijske toplinske gubitke s udjelom do 20%


-Kroz pod - transmisijske toplinske gubitke s udjelom do 5%


-Gubici u sustavu grijanja s udjelom do 12%


 


 


Mogu se ostvariti i specifični udjeli dobitaka toplinske energije:


-kroz prozore od Sunčevog zračenja s udjelom do 12 %


-unutarnji dobici od rada uređaja i topline uslijed boravka ljudi s udjelom do 6%.


 


 


Poboljšanjem toplinskih karakteristika konstrukcija vanjske ovojnice i povećanjem učinkovitosti termo-tehničkih sustava utječe se na smanjenje toplinskih gubitaka proporcionalno njihovom udjelu u ukupnim gubicima.


Cilj nam je da se ova negativna bilanca pretvori u pozitivnu!


Činjenica je da gotovo nijedna zgrada bez kreditnoga zaduživanja  ne može ispuniti obveze iz programa energetske obveze zgrada.


Prilikom kreditnog zaduživanja zgrade, ključnu ulogu ima upravitelj koji će pronaći banku s najpovoljnijim programom kreditiranja stambenih zgrada.

 Danas su mnoge bake pojednostavnile uvjete za dodjelu kredita.  Činjenica je  da se radi o sigurnim investicijama gdje nema nikakvog rizika  za povrat  sredstava.  Smanjena su nepotrebna andministriranja, jamstva, bilježničke ovjere i sl. 










NAJČITANIJE

ZAKON O UPRAVLJANJU I ODRŽAVANJU ZGRADA

Preko deset godina, ukazujemo na nedorečenost propisa kojima se regulira pitanje upravljanja i održavanje zgrada. Posljedice tog stanja vidljive su svakim danim sve više. Zgrade su u sve lošijem stan

Stan prodan na dradžbi zbog neplaćanja pričuve

Pravda je spora ali dostižna. Ipak se može stati na kraj onima koji ne plaćaju pričuvu i svoje stanove koriste na neprimjeren način za ostale suvlasnike.

Proizvodnja  PVC stolarije

Proizvodnja PVC stolarije

Premalo ljudi zna o PVC stolariji. Pozitivna i negativna iskustva investitora pred nas su stavili zadatak da odgovorimo na neka pitanja. Dugo nam je trebalo da na nas netko primi u proizvodne pogone.
Strategija

Strategija

Kao su se organizirali prosjaci na ulicama Brisela, može im zavidjeti i svaka dobro ustrojena društvena zajednica.
Vodič s korisnim savjetima za sigurno, kvalitetno i ekonomično stanovanje

Vodič s korisnim savjetima za sigurno, kvalitetno i ekonomično stanovanje

Zbog ubrzanog razvoja događaja vezanih za upravljanje, održavanje i razvijanje ukupnih odnosa u zgradama i zajednici, općenito, objavljujemo cjelokupan sadržaj Vodiča u originalnom izdanju.


ZAKON O UPRAVLJANJU I ODRŽAVANJU ZGRADA

Preko deset godina, ukazujemo na nedorečenost propisa kojima se regulira pitanje upravljanja i održavanje zgrada. Posljedice tog stanja vidljive su svakim danim sve više. Zgrade su u sve lošijem stan
Zaključci s konferencije o sigurnosti, zaštiti okoliša i energetskoj učinkovitosti

Zaključci s konferencije o sigurnosti, zaštiti okoliša i energetskoj učinkovitosti

Dana 22.09.2016. godine u Rijeci je održana konferencija na temu stanovanja. Konferenciju su organizirali Hrvatska udruga stanara i suvlasnika zgrada i Udruga gradova u Republici Hrvatskoj, pod pokrov

NOVA INICIJATIVA

(Objavljeno 27.1.2013)

Nova inicijativa je pokrenuta na nacionalnoj razini i nadamo se da će se konačno pokrenuti ovo značajno društveo pitanje.

Hrvatska udruga stanara i suvlasnika zgrada koristi kolačiće za pružanje boljeg korisničkog iskustva. Za nastavak korištenja web stranice kliknite na "Slažem se", čime se slažete sa korištenjem kolačića. Slažem se